A lakók kiakadtak, nehezebb behajtani a közös költséget

Budapest, 2014. július 18. Kisfiú fürdik egy felfújható medencében, egy VII. kerületi társasház udvarán 2014. július 18-án, mellette az édesanyja. MTI Fotó: Kallos Bea

2015-ben a közös képviselők még minden további nélkül jelzálogot tetethettek annak a lakónak a lakására, aki háromhavi közös költséggel tartozott. 2016 eleje óta ehhez már jogerős végzés kell, ami igazolja, hogy a lakó valóban tartozik. A kormány szerint igazságtalan volt, hogy a közös képviselők önhatalmúlag jelzálogot jegyeztethettek be, ezért kellett változtatni a szabályokon. A szigorítás nem lassítja nagyon a folyamatot, de egy kis pluszmunkát jelent a közös képviselőknek.

„Hát persze, már megint azok járnak jól, akik nem fizetnek rendesen. Mi meg tejelhetünk helyettük is!” – háborodott fel a budapesti Rózsa utca egyik társasházában egy lakó azon, hogy év eleje óta

a közös képviselők nehezebben terhelhetnek jelzálogot

azokra a lakásokra, amelyek tulajdonosai elmaradtak a közös költséggel.

Jelzálog az adósoknak

2016 előtt a közös képviselők (és az intézőbizottságok elnökei) minden további nélkül jelzálogot jegyezhettek be a háromhavi közös költséggel elmaradt lakók ingatlanjára, ha erre a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazta őket. Ha nem, akkor a lakógyűlés rendelhette el a jelzálog bejegyzését, a gyűlésen a hátralékos lakó nem szavazhatott.

Az elmaradt közös költséget jelzáloggal a lakásra lehet terhelni Forrás: MTI/Jászai Csaba

Másra nem volt szükség, a jelzálogot ráadásul háromhavonta újra és újra be lehetett jegyeztetni a földhivatalnál az újabb elmaradások fejében. Az egészet addig lehetett folytatni, amíg az érintett nem fizetett, akkor a közös képviselőnek nyolc napon belül ki kellett adnia az engedélyt a jelzálog törléséhez. (A bejegyzést és a törlési engedélyt közokiratba vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kellett foglalni.)

Igazolni kell a hátralékot

Az év eleje óta a közös képviselő már nem jegyeztethet be jelzálogot, csak akkor, ha a hátralékról van valamilyen okirata, jogerős fizetési meghagyása vagy bírósági ítélete. De a hátralékos lakó nyilatkozata is megteszi, amiben elismeri, hogy elmaradt a közös költséggel.

Egyszóval a közös képviselőnek igazolnia kell, hogy a lakó tartozik,

az igazolás beszerzése pedig idő és pluszmunka ahhoz képest, amíg nem kellett igazolás. A fenti procedúra amúgy nem változott.

2016 eleje óta már nem lehet csak úgy jelzálogot tetetni a lakásokra a hátralék miatt Forrás: MTI/Kallos Bea

Nem volt igazságos

A szigorításra azért volt szükség, mert nem volt igazságos, hogy

a közös képviselő gyakorlatilag önhatalmúlag bármelyik lakó ingatlanjára jelzálogot jegyeztethetett be,

indokolta a jogszabály-módosítást a Földművelésügyi Minisztérium (FM) az Origónak.

A szigorítás előtt

nem vizsgálta felül senki,

hogy a jelzálog bejegyzését jogszerűen kezdeményezte-e a közös képviselő (a földhivatal csak regisztrál, nem vizsgálódik), arról nem beszélve, hogy az összeg megfelelt-e a valóságnak. Márpedig a közös képviselő akár tévedhet is.

Ráadásul a jelzálog rontja az ingatlan forgalomképességét, ezért nem igazságos egy tartozást mindenféle vizsgálat nélkül ráterhelni.

Igazságtalan volt, hogy a közös képviselő önhatalmúlag jelzálogot jegyeztethetett be Forrás: MTI/Máthé Zoltán

Csak a problémás ügyek húzódnak sokáig

A tárca szerint az elektronikus fizetési meghagyás bevezetése óta sokkal gyorsabban be lehet hajtani a követeléseket, a mostani szigorítás nem lassítja jelentősen a folyamatot.

Ha egy ügy bíróságra kerül, az azt jelzi, hogy valami nem egyértelmű,

vita van, indokolt, hogy a lakásra ne kerüljön jelzálog, amíg a bíróság nem dönt. A hátralék fedezetéül az ingatlan akkor is ott van, ha (még épp) nincs ráterhelve a jelzálog, érvelt az FM.

Kicsit lassabb, mint volt

A hátralékok behajtása tényleg nem lett sokkal nehezebb, picit lassult a folyamat, de nem vészesen, mondta az Origónak Kaplonyi György, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének (MTOSZSZ) elnöke. A fizetési meghagyás valóban drasztikusan felgyorsította az ügyeket. 2009 előtt 2-3 évbe telt, mire jogerős végzést kapott egy közös képviselő, ennyi idő alatt már könnyen el lehetett adni egy lakást.

A fizetési meghagyás

A fizetési meghagyás sokkal gyorsabb, mint egy polgári peres eljárás. A közjegyzőnél kell benyújtani, aki felszólítja az adóst arra, hogy fizessen. A felszólításról kétszer kell értesítést kiküldeni. Ha az adós 15 napon belül nem terjeszt elő ellentmondást (esetleg a felszólítást át sem veszi), akkor a meghagyás jogerőre emelkedik, és ugyanúgy végrehajtható bírósági határozatnak minősül, mint egy polgári peres jogerős ítélet. Ha a kötelezett ellentmondást terjeszt elő, akkor az ügy perré alakul.

Az elektronikus fizetési meghagyás lehetősége 2009 óta létezik, 2010 közepe óta az egymillió forintnál kisebb követeléseket már csak így lehet érvényesíteni. 2010 közepe előtt a bíróságok intézték az ilyen ügyeket, akkor kerültek át a közjegyzők hatáskörébe.

Igaz, ha egy hátralékos lakó perre akarja vinni az ügyet, most is megteheti, ha tiltakozik a fizetési meghagyás ellen.

Nem marad pénz felújításra

Általában amúgy sem a kis adósokkal van a baj, mondta Kaplonyi György. Ők hamar kibuknak, és fizetnek. A problémát a nagy adósok jelentik, akik néha milliós hátralékokat halmoznak fel. A miattuk kieső közös költséget a ház csak a felújítási keretből pótolhatja,

előfordul, hogy felújításra egy forint sem marad a hátralékosok miatt.

Van, ahol tízből egy nem fizet

Egy 60 lakásos társasházban általában egy-két olyan lakó van, aki rendszeresen és nagyobb összeggel tartozik, mondta az MTOSZSZ elnöke. A rosszabb házakban az arány már 10 százalék körül mozog, ezekben különösen fontos, hogy a ház be tudja hajtani a tartozásokat, és néha a felújításokra is jusson pénz.