Döglődik a lakáshitelezés

Újabb fronton ütközött össze a bankokkal a kormány, amely azt szeretné, hogy több hitel kerüljön a gazdaságba, ami ettől felpöröghetne. A bankok azonban nagyon drágán is alig adnak kölcsönt, a március eleje óta elérhető államilag támogatott lakáshitelekre pedig a fülük botját sem mozdították eddig. A bankok nekik kedvezőbb feltételeket akarnak kiharcolni, és amíg tart a háború, addig áll hitelezés és pang a lakáspiac.

Szívesen pörgetné a hitelezést és ezen keresztül a gazdasági növekedést az Orbán-kormány - derül ki a kormány nyilatkozataiból és néhány intézkedéséből. A forinthitelezésre vonatkozó szabályok az év eleje óta például több ponton lazultak, márciusban pedig váratlanul életbe lépett a kabinet tavaly elfogadott otthonteremtési programja is, amelynek részeként az államilag támogatott lakáshitelezés a tervezettnél előbb indult be.

A lakáspiac, az építőipar és ezen keresztül az egész gazdaság élénkítése szempontjából kulcsfontosságú új és használt lakások megvételéhez felvehető támogatásoknál elvileg március 6. este 6 óra óta szabad a pálya: aki teljesíti a feltételeket, az öt éven keresztül a piacinál olcsóbb lakáshitelhez juthat.

Csak papíron létezik

Mindez mégsem jelenti azt, hogy márciusban már bárki támogatott forinthitelért kopogtathat a bankok ajtaján. A konstrukciót ugyanis jelen formájában kivitelezhetetlennek tartják a bankok, és mint Harmati László, az FHB vezérigazgatója egy múlt heti háttérbeszélgetésben elmondta, a bankszövetség már kezdeményezte is a feltételek átírását úgy, hogy azok ne okozzanak veszteséget a bankoknak.

Harmati szerint a bankok forrásköltsége (az a pénz, amennyiért betétek vagy más bankoktól elérhető hitelek formájában kihelyezhető pénzhez jutnak) még az állampapírok hozamánál is többet emelkedett az elmúlt hónapokban, így a jelenlegi feltételek mellett a bankoknak nem éri meg ilyen hiteleket adni, egyszerűen pénzt buknának rajta.

A jelenlegi szabályok szerint ugyanis akkor ad az állam kamattámogatást a lakáshitelekhez, ha azok teljes hiteldíjmutatója (thm) nem haladja meg az állampapírok hozamának 3 százalékponttal növelt értékét. Ez az elmúlt három hónapban látott átlagos hozamszintek mellett azt jelentené, hogy a 11-12 százalékos thm-nél drágább lakáshitelek felvevői automatikusan elesnének a támogatástól, márpedig a mostani banki hitelkínálatban ezek a kölcsönök vannak elsöprő többségben.

Az [origo] a BankRáció.hu hitelkalkulátorában vizsgált meg példaképpen több esetet, és azt tapasztalta, hogy a rendeletben szabályozott plafon környékén legfeljebb a Budapest Bank, az MKB és a K&H bizonyos hitelei találhatók, de például az OTP, a Raiffeisen vagy az FHB tipikusan 2-3 százalékponttal drágábban, 13-15 százalékért ad forintalapú lakáshitelt. A bankok többsége távol van attól, hogy beférjen a plafon alá. Ha lejjebb vinnék a kamatokat, akkor a többségük veszteséget könyvelne el, néhányan pedig bár elkerülhetnék ezt, semmit nem nyernének az üzleten.

Nem véletlen, hogy friss körkérdésünkre a legnagyobb hazai kereskedelmi bankok visszafogottan reagáltak, és úgy tűnik, egyelőre nem sietnek a támogatott hitelekkel. A jellemző válaszok szerint még vizsgálják a kérdést, egyeztetnek, háttérszámításokat végeznek és leghamarabb áprilisra ígérik, hogy olyan hitellel rukkolnak elő, amely igazodik az állami kamattámogatáshoz. A legpozitívabban az UniCredit nyilatkozott, ahol, mint írták, korábban is volt, és jelenleg is igényelhető támogatott lakáshitel, az MKB-nál viszont kijelentették, egyelőre nem csatlakoznak a rendszerhez, de vizsgálják ennek lehetőségét.

Kamatharc a színfalak mögött

Mindeközben azon is munkálkodnak a bankok, hogy számukra kedvezőbben alakítsák a rendeletben most rögzített feltételeket, és feljebb tolják a kamatplafont. Az [origo] bankszövetségi forrásokból származó információi szerint a bankszövetség rögtön egy nappal a módosított kormányrendelet hatálybalépése után levelet küldött a gazdasági minisztériumnak, amelyben azt javasolta, hogy az állampapírok hozama fölötti felárat 3-ról 5-re korrigálják, vagyis bővítsék a bankok mozgásterét.

A javaslatot azzal a válasszal együtt küldték el, amely az árfolyamrögzítés Rogán Antal által jegyzett módosításaira is reagált. Az árfolyamgát körüli korábbi nézeteltérések ezzel elcsitultak, az Országgyűlés hétfőn meg is szavazta a módosított törvényt a bankokkal közösen kialakított menetrenddel, a kamattámogatás feltételeinek korrigálására azonban eddig nem érkezett hivatalos válasz.

Elsősorban ennek a kamatalkunak az eredményétől függ majd, hogy a kormány otthonteremtési programja csak papíron létezik-e, vagy tényleg stimulálja a forinthitelezést. Ha a bankoknak sikerül kiharcolniuk, hogy a mostaninál tágabb keretek között alakíthassák a kamatokat, az jelenthet valamiféle lökést, de az [origo]-nak név nélkül nyilatkozó banki szakemberek szerint ekkor sem lesz látványos eredménye az állami támogatásnak. A legtöbb hazai banknál most több hónapon keresztül még az árfolyamrögzítés menedzselése és a rossz hitelportfólió tisztogatása a fő feladat, de akadályt jelent az is, hogy nemcsak hogy nem tudnak, de nem is nagyon akarnak hitelezni a bankok.

Ezt legutóbb a Magyar Nemzeti Bank hitelezési felmérése is megerősítette, és a hitelközvetítőktől származó friss információink is ezt igazolják. Gergely Péter, a BankRáció.hu hitelszakértője például olyan konkrét példát idéz, amelyben egy kifejezetten magas alkalmazotti fizetéssel bíró, korábban biztosan kiváló hitelképességűnek minősülő ügyfél hitelkérelmét is alig fogadták be, mert a bank annyira behúzta a féket. Ez a gyakorlat ma általánosnak mondható, miközben az is igaz, hogy a végtörlesztésben kiköltekező és munkakilátásaikat a korábbinál bizonytalanabbnak ítélő lehetséges hitelfelvevők is alacsony keresletet támasztanak.

Mi változott? Kinek, mi jár?

- Idén év elejétől a korábbinál több forinthitelt adhatnak a bankok egy-egy adósnak, a "felelős hitelezésre" vonatkozó korlátok ugyanis lazábbakká váltak. Korábban az ingatlan értékének legfeljebb 75 százalékát kaphatta meg az adós hitelként, ez januártól már 80 százalék, ingatlanlízing esetén pedig nincs korlát.

- Az otthonteremtési program részeként kidolgozott állami kamattámogatás feltételeit még tavaly foglalta rendeletbe a kormány, de az eredetileg csak az Európai Bizottság (EB) jóváhagyását követően lépett volna életbe. Bizonyos elemekhez (például a rossz adósok lakásának megvásárlásához, vagy a rossz adósok kisebb lakásba költözéséhez igényelhető kamattámogatásnál) továbbra is várja az EB jóváhagyását a kormány, de a rossz adósok problémájától mentes új és használt lakások megvételéhez felvehető támogatások már március 6-án érvénybe léptek.

- A kamattámogatás új lakás vásárlásához vagy építéséhez akkor jár, ha annak áfával növelt ára nem haladja meg a 30 millió forintot. A telekár nem számít be ebbe az összegbe. Használt lakásnál a vételár felső határa 15 millió forint, és a korszerűsítés sem kerülhet többe bruttó 15 millió forintnál. A hitel összege új lakás vásárlásánál, építésénél legfeljebb 10 millió, míg használt lakás vásárlásánál, illetve korszerűsítésénél 6 millió forint lehet.

- Az állami kamattámogatás csak olyan hitelhez jár, amelynek a thm-je nem magasabb, mint a 12 hónapos vagy az 5 éves államkötvény elmúlt 3 havi átlaghozamának 3 százalékponttal növelt mértéke. (Az 1 éves kamatfixálású hiteleknél kell a kincstárjegyet, az ennél hosszabban rögzített kamatozásnál pedig az 5 éves államkötvényt alapul venni. Ha a kamatot még egy évre sem fixálja a bank, akkor semmilyen állami támogatás nem jár.)

- A kamattámogatás mértéke évről évre csökken. Az első évben a legnagyobb, és új lakás esetén a gyerekek számától is függ. Kettőnél több gyerek esetén a referenciául szolgáló állampapírhozam 70 százalékát vállalja át az állam, "legfeljebb két gyermek esetén" 60 százalékát. A második évtől kezdődően minden évben 5 százalékponttal csökken a kamattámogatás, majd a 6. évtől megszűnik. Használt lakásnál nem számít a gyerekek száma, ott az első évben 50 százalék a kamattámogatás, ez csökken szintén 5 éven át minden évben 5 százalékponttal.