Ismét fellendülhet az új lakások piaca

Noha a KSH első negyedévi adatai szerint a kiadott építési engedélyek száma csökkent 2005 hasonló időszakához képest, koránt sem biztos, hogy az idén kevesebb lakást adnak át, mint tavaly. A lakáslízing termékek megjelenésével összességében javultak a finanszírozási lehetőségek - derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.

Egyre kedvezőbb feltételeket nyújtanak a bankok

A január 1-jén életbe lépett áfacsökkentés nem eredményezte az árak automatikus, 4 százalékos csökkenését, ami inkább különféle engedményekben jelentkezik - áll a Lakáspiaci Monitor című tanulmányban, amely az elmúlt fél év fejleményeit összegzi. A túlkínálat, valamint a beruházói és még inkább a banki verseny éleződése azonban oda vezethet, hogy a piac idén sem fog lassulni.

Annál is inkább valószínű ez, mivel a tapasztalatok szerint a második negyedév mindig erősebb, mint az első. Ráadásul a március-áprilisi kereslet mérséklődéséhez alighanem hozzájárult a választási kampány, közelebbről az MSZP két ígérete a Fészekrakó program korhatárának 40 évre, illetve a használt lakás támogatott hitelmaximumának 10 millió forintra emeléséről. Budapesten akár újabb rekord dőlhet meg 2006-ban, az Otthon Centrum közel 13 ezer társasházi lakás átadására számít.

A banki verseny egyszerre több jelenségben érhető tetten: csökkennek a kamatrések és a hitelbírálati idő, egyszersmind nő a futamidő hossza, azonkívül a finanszírozási arányban is egyre kedvezőbb feltételeket nyújtanak a hitelintézetek. Ugyancsak figyelemre méltó a lakáslízing bővülése, amelynek piaci szegmensét erre az évre már 30 milliárd forintosra becsülik.

Kockázatokkal is számolni kell, elsősorban a költségvetési helyzetből, a várható megszorításokból adódóan. Az állami támogatások (kamattámogatás, szja-visszaigénylés) megszüntetése feltehetően nem okoz majd jelentős visszaesést, mivel a támogatott hitelek aránya csupán 20 százalék körüli. Egy esetleges erőteljesebb forintgyengülés viszont kedvezőtlen hatással lehet a devizaalapú lakáshitelekre, amelyek a márciusi árfolyamesés után még megtartották versenyelőnyüket. A kihelyezett hitelek körülbelül 80 százaléka svájci frank alapú.

Ma már ritka, hogy az első kapavágás előtt sikerül értékesíteni egy új építésű ház összes lakását, sőt előfordul, hogy 15-20 százalékuk az átadás után is megmarad. A hosszabb értékesítési idő mellett egyre meghatározóbb a piacismeret, a jó tervek, a minőség, a marketing és az ingatlan-forgalmazók szerepe - utóbbi vonatkozik a használt lakások piacára is.

A szobaszám nő, a méret nem

Érdekes, hogy amíg az átlagos szobaszám nő, ez nem feltétlenül vonja maga után a méretnövekedést. A 35 négyzetméteres alapterületet két-három éve garzonként, ma már másfél szobás lakásként építik meg. A legnépszerűbb kategória továbbra is a 40 és 60 négyzetméter közötti. Hangsúlyos határ a Fészekrakó új lakásokra vonatkozó árlimitje: a fővárosi vevők 59 százaléka 15 millió forint alatti, a vidéken lakást keresők 48 százaléka 12 millió forint alatti ingatlant vásárolna.

A slágerterületek nem változnak érdemben, bár a vidéki városokban egyre hangsúlyosabb a belvároshoz közeli kínálat. Budapesten a VI., VII., IX., XI., XIII. és XIV. kerület mellé felzárkózhat az V., a Corvin-sétány projektjéból profitáló VIII., a X., a XI., a XIX. és a XXI. kerület. Mind többen fedezik fel a IV., a XVI. és a XXII. kerületet is.

Ez év március végén mindössze 1600 beköltözhető (tehát már átadott) lakás volt a fővárosban. Ez a szám az elkövetkező hónapokban valószínűleg emelkedni fog, hiszen a lakásépítési aktivitás, a tervezett átadások tanúsága szerint növekszik. A jelentős kínálat és a nem versenyképes árak miatt a használt lakások értékesítési ideje egyre hosszabb. Az Otthon Centrum 2006 eleji felmérése szerint az eladók 56%-a tudja csak egy éven belül értékesíteni ingatlanát.

Egyre látványosabb a tömegpiac és a prémium kategória szétválása. Utóbbiban az év végére nem tűnik elképzelhetetlennek az 1 vagy akár 2 millió forintos négyzetméterár sem. Ezek az árak ugyanakkor mindenekelőtt a Magyarországon szívesen vásároló külföldieknek - íreknek, angoloknak - szólnak, márpedig kétséges, meddig tart az ő étvágyuk. A hazájukban bekövetkező árcsökkenés például számottevően visszafoghatja.

A bérlakások keresletében 2005 eleje óta nem volt tapasztalható jelentős változás. A viszonylag szűkös keresletet pedig tovább mérsékelheti a már említett lakáslízing, főleg a 100 ezer forint körüli kategóriában. A bérlők leginkább újépítésű lakásokat keresnek, családi házakat viszont alig.