A bérbeadót vagy a bérlőt terhelik az ingatlan fenntartási költségei?

A bérleti jogviszony körében az egyik legfontosabb kérdés, hogy mikor, melyik felet terheli a lakás fenntartását érintő munkálatok elvégzésének kötelezettsége. A jogszabály az elvégzendő munkálatok körét két részre osztja, s eszerint alakul a felelősség kérdése is - mondta el a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Dr. Nyilas Anita rámutatott: egyrészt, az azonnali beavatkozást igénylő munkákra, melyek az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák, másrészt, az azonnali beavatkozást nem igénylő hibák, úgy, mint az épület karbantartásával kapcsolatos feladatok.

Az első esetben a bérbeadó a munkálatokat azonnal köteles elvégezni, míg az azonnali beavatkozást nem igénylő munkákat az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell elvégezni. Ha a bérbeadó az azonnali beavatkozást igénylő munkákat nem végzi el, akkor a bérlő ezt helyette elvégezheti, illetve elvégeztetheti, és a költségeket a bérbeadótól egy összegben követelheti.

A bérlő azonban, egyoldalúan, a bér visszatartásával nem számíthatja be a bérbe azoknak a munkálatoknak az ellenértékét, amelyeket a bérbeadó helyett végeztetett el, a bérfizetés elmulasztása ugyanis, alapot ad a felmondásra - emelte ki a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Kaució

A bérleti szerződések megkötése a gyakorlatban úgy alakul, hogy a bérbeadó a bérlőtől 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő kauciót kér. A kaucióra a Polgári törvénykönyvünk óvadék jogintézményére vonatkozó szabályait alkalmazzuk, külön jogintézményként az nem létezik, törvény azt nem szabályozza, így arra legfőképpen a szerződésben rögzítettek az irányadóak.

Ez alapvetően azt a célt szolgálja, hogy a bérleményben keletkezett károkat, avagy a szolgáltatók felé esetlegesen fennálló tartozásokat abból a bérbeadó levonja a jogviszony megszűntével, az ezen felül megmaradó összeget pedig köteles a bérlőnek visszafizetni. Ha a károk mértéke a kaució/óvadék összegénél magasabb, akkor a bérlő köteles ezt megtéríteni a bérbeadónak.

Felszerelés, berendezés, fenntartás

A bérbeadó fő kötelezettsége a lakás rendeltetésszerű állapotban történő átadása. Tekintettel arra, hogy a bérlet fennállása alatt a lakás felszerelési és berendezési tárgyainak a karbantartása és felújítása a bérlő feladata-hiszen ő a tényleges használója azoknak-ebben a vonatkozásban a bérbeadót nem terheli felelősség. A bérbeadó szavatossági felelőssége, csak azokra a kötelezettségekre terjed ki, amelyekre nézve, vagy a lakásbérleti szerződésben vállalt kötelezettséget, vagy pedig jogszabály kötelezi rá - mutatott rá dr. Nyilas Anita.

Megemlítendő továbbá, hogy az átadáskor az ingatlanban meglévő hiba esetére, a kellékszavatosság szabályai az irányadóak, ami azt jelenti, hogy a lakásban az átadásakor meglévő hibáért a bérbeadó köteles helyt állni. A bérbeadó köteles továbbá gondoskodni az épület karbantartásáról, üzemképes állapotának a biztosításáról. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy biztosítania kell a mindennapi életvitelhez szükséges körülményeket.

Amiket a bérlő köteles elvégezni

A bérlő az őt terhelő munkálatokat akkor köteles elvégezni, amikor annak szükségessége felmerül. Amennyiben ezt a bérlő megfelelő időben nem végzi el, a bérbeadót megilleti a felmondási jog.

Ha a bérbeadó által végzendő munkák időtartama alatt a lakás nem használható, akkor a bérbeadó köteles megfelelő átmeneti lakást biztosítani, a bérlő pedig köteles ezt elfogadni. Ezzel kapcsolatban, követelmény, hogy a lakás ugyanazon a településen belül legyen - jegyezte meg dr. Nyilas Anita.

A bérfizetés elmulasztása

A jogviszony alapján, a bérlő legalapvetőbb kötelezettsége, hogy lakbért fizessen, melynek mértékét illetően, a felek megállapodása az irányadó. A törvény rendelkezései alapján, amennyiben a felek erről nem rendelkeznek, a lakbért minden hónapban előre, és legkésőbb a hónap 15. napjáig egy összegben kell megfizetni, azzal együtt azoknak a külön szolgáltatásoknak a díját is, amelyeket a bérbeadó biztosít. Értjük ezek alatt a közüzemi szolgáltatásokat, melynek mértékét és befizetési határidejét szintén célszerű a bérleti szerződésben rögzíteni.

A bérfizetés elmulasztása felmondással jár. A gyakorlatban ez úgy alakul, hogy, amennyiben a bérlő a lakbért az előírt időpontig nem fizeti meg, akkor a bérbeadó köteles őt a következményekre utalással felszólítani, és annak eredménytelensége esetén gyakorolhatja a felmondási jogot.

Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, akkor további nyolc napon belül lehet a felmondási jogot gyakorolni. A bírói gyakorlat szerint, akár egy havi bérleti díj hátralék miatt is fel lehet mondani.

A bérbeadó abban az esetben is felmondhatja a lakásbérletet, ha a bérlő valamely kötelezettségét nem teljesítette, ennek is előfeltétele, hogy a bérbeadó írásban hívja fel a bérlőt a kötelezettség teljesítésére és adjon megfelelő határidőt. Amennyiben e határidő alatt a bérlő kötelezettségét nem teljesíti, a határidőt követően, 15 napon belül a bérbeadó felmondással élhet. Továbbá, felmondásra ad okot, a lakás állagának rongálása, rendeltetésellenes használata is.

Amikor a bérlő nem hagyja el a lakást

A köztudatban sokféle taktika ismert és alkalmazott, azonban érdemes az intézkedések megtétele előtt tájékozódnunk e cselekmények jogi minősítéséről, ugyanis sok közülük, bűncselekmény. A D.A.S. JogSzerviz szakértője hangsúlyozta: elterjedt az a gyakorlat, hogy a bérbeadó ellehetetleníti a bérlő helyzetét, ezzel elősegítve mielőbbi távozását. Azonban ez sem a jogszerű útja a jogviszony megszüntetésének, ugyanis a bérlő jogosult az ingatlan nyugodt használatára, abban nem lehet szándékosan megzavarni, akadályozni.

A tulajdonos figyelmeztetés és az új kulcsok átadása nélkül nem cserélheti le a zárakat sem, és nem zárható el a víz, az áram sem önkényesen, amennyiben a bérleti szerződés alapján, jogszerűen tartózkodik a lakásban a bérlő, még abban az esetben sem, ha díj elmaradása van. Fontos továbbá arra is felhívni a figyelmet, hogy a bérbeadó ellenőrzést is csak előre bejelentett időpontban tarthat, tehát nem törhet rá a bérlőre, csak ha ő ahhoz előzetesen hozzájárul.

Nem árt tudni azt sem, hogy bár sokak a rendőrséghez fordulnak azzal, hogy segítséget kérjenek a bérlő kitessékeléséhez. A rendőrség viszont erre nem kötelezhető, tekintve, hogy polgári peres ügyről van szó, amely elbírálása nem hatáskörük.