HP Legal | Hajdu & Partners: ingatlan folyamatos árverezése és a vételi ajánlat

2017 márciusában az Országgyűlés módosította a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvényt (Vht.). A módosítás elfogadásakor a sajtóban több helyen kritikaként jelent meg, hogy a jogszabály érintett módosításával elhúzódnak a végrehajtási eljárások, a hitelintézetek megtérülésének hatékonysága pedig kérdésessé válik – hívta fel az Origó figyelmét a HP Legal | Hajdu & Partners szakértője. Dr. Bátki Hanna írásában azt a jogi kérdést járja körül, hogy a módosítás mit is jelent pontosan a hitelezők és adósok szemszögéből.

A HP Legal | Hajdu & Partners szakértője kifejtette: az érintett módosítás a Vht. 159.§ (8) bekezdését érintette, amely szerint „Fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása esetén, ha a lakóingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetmény közzététele óta egy év eltelt, és a lakóingatlan még nem került értékesítésre, a végrehajtó az újabb árverést úgy tűzi ki, hogy a lakóingatlanra legalább a kikiáltási ár 90 százalékának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat."

Kire vonatkozik a módosítás?

A vételi ajánlat minimális összegére vonatkozó jogszabály módosítás kizárólag azokra az ingatlan árverésekre vonatkozik, amelynek alapja fogyasztóval kötött szerződésből származó követelés.

Tehát a gyakorlatban a hitelintézetek és a fogyasztónak minősülő személyek között létrejött szerződésből (kölcsönszerződés) származó követelések folytán indított és lefolytatott ingatlan árverések esetén alkalmazandó a minimális 90 százalékos vételi ajánlat – hangsúlyozta dr. Bátki Hanna.

Mikor alkalmazandó a 90 százalékos előírás?

A végrehajtási eljárás egy többlépcsős folyamat. Amikor a végrehajtó elindítja az árverést, az érintett ingatlan először az Ingatlanárverési Hirdetmények között kerül árverezésre.

Amennyiben ez az első árverés sikertelen, akkor a végrehajtó a következő körben a Sikertelen Ingatlanárverési Hirdetmények között bocsátja árverésre az ingatlant. Ennek sikertelensége esetén egy úgynevezett ingatlan átvételi eljárás veheti kezdetét.

A hivatkozott jogszabályhely előírása szerint a 90 százalékos vételi ajánlat abban az esetben alkalmazandó, ha a lakóingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetmény közzététele óta egy év eltelt.

Tehát a szabály alkalmazásához szükséges, hogy egyrészt az ingatlan a Folyamatos Ingatlanárverési Hirdetmények között kerüljön árverezésre, amelyre akkor kerülhet sor, ha az előzőekben említett árverési eljárások és az átvételi eljárás is sikertelen volt.

Dr. Bátki Hanna, a HP Legal | Hajdu & Partners szakértője Forrás: HP Legal | Hajdu & Partners

Másrészt annak a feltételnek is meg kell valósulnia, hogy a Folyamatos Ingatlanárverési Hirdetmények között történő közzététel óta egy év elteljen – figyelmeztetett a HP Legal | Hajdu & Partners szakértője.

A lakóingatlan árverése az első árverés során

Fontos megemlíteni, hogy a fogyasztókkal kötött szerződésekből eredő ingatlan árverésekkel kapcsolatban a jogalkotó még több helyen módosította a Vht.-t.

Az egyik legjelentősebb módosítás az, hogy lakóingatlan árverése esetén az érvényesen tehető véteki ajánlatnak meg kell egyeznie legalább a lakóingatlan kikiáltási árával.

Ez a módosítás azt teszi lehetővé, hogy a korábbi gyakorlattól eltérően a lakóingatlanok minimum becsértéken kerüljenek értékesítésre az árverés során, amely szabály a fogyasztót védi, a hitelezőt azonban a megtérülés szempontjából akadályoztathatja.

A fentiekben kiemelt szabályokkal kapcsolatos konzekvenciák levonásához még várnunk kell, hogy a fenti szabályok alkalmazásával lezajlott végrehajtási eljárásokból a tapasztalatokat és eredményeket megismerhessük mind a hitelező, mind az adós szemszögéből – húzta alá végezetül dr. Bátki Hanna.