D.A.S. JogSzerviz: hogyan adózunk ingatlanunk bérbeadása után?

Az adó megfizetésének módja függ attól, hogy bérlőnk magánszemély-e, vagy kifizetőnek minősül. Magánszemély esetén ugyanis nekünk kell negyedévente az adót befizetnünk, míg utóbbi esetben a kifizető feladata az adóelőleg megfizetése, és ugyanez vonatkozik az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére is – mondta el az Origónak a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Lakásunk, házunk bérbeadása jövedelemszerzéssel jár, ami után adót, bizonyos esetekben pedig járulékot is kell fizetnünk. Írásunk azt kívánja bemutatni, hogy magánszemélyként hogyan tehetünk eleget előírt kötelezettségeinknek – fejtette ki dr. Gombolai Éva.

Amennyiben szeretnénk kiszámolni, hogy ingatlanunk hasznosítása, azaz bérbeadása esetén milyen fizetési kötelezettségeink merülnek fel, úgy jövedelemadóval és egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetésével kell kalkulálnunk.

Az a bizonyos 15 százalék

Az adó mértéke ugyan egységesen 15 százalék fontos azonban tudni, hogy ez nem a bérlőnk által teljesített összeg 15 százalékát jelenti, hanem a bérbeadásból származó jövedelem alapján kell kiszámolni.

A két fenti fogalom, a bevétel és a jövedelem között különbség van bérbeadás esetén – mutatott rá a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

A bevétel nem csupán a bérleti díjat takarja, hanem például a bérlő által fizetett rezsi összegét is, amennyiben a bérleti szerződés szerint azt a bérlőnek kell fizetnie, a közüzemi számlák viszont a bérbeadó nevére szólnak.

A bérbeadásból származó jövedelem a fenti bevételnek a költségeinkkel csökkentett összege lesz, ami azért fontos, mert az adót és járulékot csak a jövedelem, és nem a teljes bevétel után kell fizetnünk.

Az, hogy a bevételből a jövedelmet hogyan számoljuk ki, a mi döntésünkön múlik. Mondhatjuk, hogy bevételünk 10 százaléka költség és 90 százaléka jövedelem. Ebben az esetben a 90 százalék nagyságú jövedelem 15 százalékát fizetjük adóként (költséghányad alkalmazásával történő adózás).

Ennek előnye, hogy a költségeinkkel nem szükséges tételesen elszámolnunk, illetve igazolnunk sem kell azokat. Dönthetünk azonban úgy is, hogy költségeinket tételesen számoljuk el, ami abban az esetben célszerű, amennyiben a bevételünk több mint 10 százaléka a költség (tételes adózás).

Mi tartozhat a költség fogalmába?

Mi tartozhat a költség fogalmába, vagyis milyen összegeket vonhatunk le a bevételünkből, amennyiben tételes költségelszámolást választunk?

A bevétel összegét csökkenthetjük a bérbeadással kapcsolatos költségeinkkel, így például a bérlő által megfizetett rezsi, közös költség, karbantartási költségek összegével. Nem tartoznak azonban ebbe a körbe a lakás törlesztő-részletei, vagyis azok nem csökkentik bevételünket. Tételes költségelszámolás esetén a költségeinknek igazolhatónak kell lennie – emelte ki dr. Gombolai Éva.

A más településen bérbevett lakás igazoltan megfizetett díjával is csökkenthető a bevétel, így amennyiben magunk is lakást bérlünk, saját lakásunk bérbeadásából származó bevételünk az általunk fizetett bérleti díjjal máris csökken.

Egy külföldön bérelt lakás esetében ez nagy valószínűséggel azzal jár, hogy nem keletkezik jövedelmünk a bérbeadásból, hiszen a külföldi bérleti díjak jellemzően magasabbak, mint a bérbeadásból származó bevételünk.

Forrás: --

A tulajdonosnak lehetősége van értékcsökkenés elszámolására is, amennyiben az ingatlant nem ingyenesen (például örökléssel vagy ajándékozással) szerezte. Itt említjük meg, hogy a haszonélvezőnek is lehetősége van az ingatlan bérbeadására a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint, de ő értékcsökkenést például nem számolhat el költségként.

Az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére abban az esetben vagyunk kötelesek, amennyiben a bérbeadásból származó jövedelmünk (vagyis a bevételünk a költségekkel csökkentve) meghaladja az évi egymillió forintot, mértéke pedig a jövedelem 14 százaléka.

Ebből az is kiszámolható, hogy amennyiben minden hónapban ugyanannyi a bérleti díj, és az ingatlan egész évben ki van adva, akkor eho-t abban az esetben kell fizetnünk, amennyiben a havi jövedelmünk meghaladja a 83.333 forintot.

Amennyiben a bérebadó külföldi magánszemély, vagy olyan belföldi, aki a közösségi rendelet hatálya alá tartozó másik tagállamban biztosítottnak minősül (például Németországban rendelkezik munkaviszonnyal), úgy egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetni, az adót azonban a fent ismertetett módok valamelyikével meg kell állapítani és be kell fizetni.

Az adó megoszlása és megfizetésének módja

Fő szabály szerint a közös tulajdonban álló ingatlan esetén a tulajdoni hányad arányában oszlik meg az adókötelezettség. Például 3 testvér az örökölt ingatlan bérbeadása mellett dönt, úgy eltérő megállapodás hiányában külön-külön adóznak, egészségügyi hozzájárulást pedig csak abban az esetben kell fizetnie egy tulajdonostársnak, amennyiben a rá eső jövedelem meghaladja az évi egymillió forintot.

Az adó megfizetésének módja függ attól, hogy bérlőnk magánszemély-e, vagy kifizetőnek minősül. Magánszemély esetén ugyanis nekünk kell negyedévente az adót befizetnünk, míg utóbbi esetben a kifizető feladata az adóelőleg megfizetése, és ugyanez vonatkozik az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére is – mondta végezetül a D.A.S. JogSzerviz szakértője.