Natúran, vagy társaságba csomagolva? – az ingatlanvásárlás dilemmái

Míg a hőskorban ingatlanok adásvételénél a felek jobban jártak akkor, ha az ingatlan helyett az ingatlant birtokló társaság részesedésére kötöttek szerződést, addig az évek során a jogalkotó lépésről-lépésre építette le a társaság-vásárláson keresztül megvalósuló ingatlanszerzés előnyeit – hívta fel az Origó figyelmét a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője. Ellentétben a közhiedelemmel azonban az ingatlanok társaságon keresztül való megvásárlása jelenleg is több adóelőnyt tartogat, és ezek köre ráadásul jövő év januárjától bővülni is fog – mutatott rá dr. Baráti Ákos.

Köztudott, hogy magyarországi ingatlanok megszerzése vagyonszerzési illeték-fizetéssel jár. Ráadásul az ingatlan értéknövekedéséből származó nyereség után az eladó is adófizetésre kötelezett – legyen akár külföldi, akár belföldi.

Ezek az adóterhek azonban a múltban könnyen megkerülhetők voltak oly módon, hogy vagy az értékesítést megelőzően, vagy korábban a tulajdonos egy társaságba apportálta az ingatlant: ilyenkor ugyanis nem közvetlenül az ingatlan adásvételére, hanem az azt birtokló társaság részesedésének adásvételére került sor, amely sem illetékfizetési kötelezettséget, sem – külföldi eladó esetén – adófizetési kötelezettséget nem eredményezett. Ennek a win-win szituációnak az egyetlen vesztese a magyar költségvetés volt.

Az elmúlt évek új szabályai és azok okai

A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője szerint elismervén az adó elkerülésének ezen nyilvánvaló lehetőségét, a törvényalkotó az elmúlt években több új szabályt vezetett be.

Egyrészt az úgynevezett belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságok (azaz azon társaságok, amelyek eszközeinek legalább háromnegyedét belföldi ingatlan teszi ki) részesedésének megszerzése illetékkötelessé vált, másfelől a külföldi eladó ugyanúgy adókötelessé vált az ingatlant birtokló társaság részesedésének értékesítéséből keletkező nyereség után, mintha az ingatlant közvetlenül adta volna el.

Tekintetbe véve azt is, hogy egy-egy társaság adásvétele lényegesen több kockázattal jár, mint az ingatlan közvetlen megvásárlása, ezen szabályok azt eredményezték, hogy nagymértékben lecsökkent a társaságvásárláson keresztüli ingatlanszerzések száma Magyarországon.

Mégis vonzó társaságot venni?

Korai lenne azt mondani, hogy ezzel véglegesen eltűntek volna a társaságba csomagolt ingatlanértékesítések a magyar piacról. Egyrészt, még ha az illetékfizetési kötelezettséget ki is terjesztették a társaságvásárlásokra, a szabályozás továbbra is tartogat precíz adótervezéssel kihasználható lehetőségeket.

Figyelemmel arra például, hogy kapcsolt vállalkozások közötti társaság-átruházás nem keletkeztet illetékfizetési kötelezettséget, vagy akár arra, hogy az illetékfizetési kötelezettség csak 75 százalékos részesedésszerzés esetén következik be (azaz két független vevő 50-50 százalékos részesedésszerzése esetén például nem), a társasági struktúra megfelelő megválasztásával elkerülhető lehet az illetékteher.

Ráadásul jelenleg még több olyan kettős adóztatási egyezményünk van hatályban (így például akár a Hollandiával, akár az Oroszországgal fennálló egyezményünk), amely nem teszi lehetővé, hogy az ingatlannal rendelkező társaságok értékesítéséből származó nyereséget Magyarország megadóztassa, ha az eladó külföldi – emlékeztetett dr. Baráti Ákos.

Az ingatlan társaság formájában történő értékesítése nagyban megkönnyíti az ügylet áfa-kezelését is. Míg a részesedésértékesítés áfa-mentes ügylet, addig az ingatlanokra vonatkozó áfa-szabályok sokszínűsége miatt több esetben nem egyértelmű, hogy ingatlanértékesítés esetén fennáll-e áfa-fizetési kötelezettség, ráadásul az az általános szabályok szerint vagy pedig fordított adózással fizetendő-e.

Ez pedig mindenképpen problémát jelent: vagy annál a vállalkozásnál, amelyik – áfa-mentes kezelés esetén – nem számítja fel az áfát, vagy annál, amelyik – áfás kezelés esetén – le kívánja vonni az áfát. Ráadásul egy nagy értékű áfa-visszaigénylés minden esetben adóhatósági revíziót von maga után. És még ha a vevő végül vissza is tudja igényelni az áfa összegét, az egy több hónapos finanszírozási igényt ró rá a felekre.

2017: újabb érv a társaság-értékesítés mellett

Jövő évtől növelni fogja a társaság-értékesítések adóelőnyét egy új áfa-szabály is. Januártól egyes szolgáltatások kiemelt figyelmet kapnak a teljesítési hely szabályok alkalmazásakor és a teljesítési hely áfa-szempontból főszabály szerint az ingatlan fekvése szerinti ország lesz.

Forrás: Thinkstock

Amennyiben például egy külföldi vevő egy magyar ügyvédtől vesz igénybe az ingatlan megvásárlásához kapcsolódó tanácsadást, úgy ezt a szolgáltatást a magyar ügyvéd kénytelen lesz magyar áfával számlázni a külföldi vevőnek.

Ugyanez a helyzet, ha a külföldi vevő az ingatlan átalakításához magyar műszaki tervezőt vesz igénybe. Bár az így felszámított áfa valószínűsíthetően előbb-utóbb visszajár majd a külföldi megrendelőnek, az ezzel járó macera és finanszírozási igény mindenképpen el fogja gondolkodtatni a külföldi vevőt, hogy inkább társaság formájában vegye meg az ingatlant.

Ekkor ugyanis a jelenlegi értelmezés szerint a magyar tanácsadó továbbra is áfa-mentesen tud számlázni. Persze idővel ez az értelmezés is változhat, az adózásban ugyanis soha nem léteztek örökéletű szabályok – hangsúlyozta végezetül a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.