Hogyan kell adózni az Airbnb után?

Hermann Johanna, a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője szerint az elmúlt években megfigyelhető volt Budapesten az a jelenség, hogy jelentős mértékben megnövekedett a magánszálláshely-kiadások száma, melyeket sok esetben elmulasztanak bejelenteni a hatóságok felé. Ám a tulajdonosok egy része azért nem fizet adót, mivel nem tudja, kinek és mennyit kellene fizetnie. Pedig érdemes lenne ezzel tisztában lenniük, mert a jelenség nem kerülte el az adóhatóság figyelmét – figyelmeztetett Hermann Johanna.

A Barkassy Grünfeld Iroda szakértője egy korábbi írásában már foglalkozott azzal a kérdéskörrel, hogy az Airbnb, azaz a szálláshelyi vendéglátás számos esetben konfliktust okozhat a szolgáltatást nyújtó tulajdonos, vagy bérlő, illetve a társasház lakóközössége között. Most az adózással összefüggő jogi környezetet vizsgálja meg.

Hermann Johanna szerint szerencsére az 1970-es évek óta létezik a magyar jogrendszerben az „egyéb szálláshely-szolgáltatás" elnevezésű jogintézmény, mely által teljesen legálisan lehet szobákat kiadni. Azonban miután a bevételek után adózni is kell, nincsen ez másként az Airbnb-n kiadott lakásoknál sem.

Az adókötelezettségek meghatározásához mindenekelőtt azt szükséges tisztázni, hogy a meghirdetett szolgáltatás szálláshely-szolgáltatásnak vagy ingatlan-bérbeadásnak minősül-e.

Szálláshely-szolgáltatás, vagy ingatlan-bérbeadás?

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az általános forgalmi adó rendszerében ingatlan bérbeadásnak minősül. Az ingatlan bérbeadás az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) alapján főszabályként adómentes szolgáltatás, ugyanakkor ez az adómentesség az ingatlanok idegenforgalmi, turisztikai célú hasznosítására már nem terjed ki.

Az Áfa tv. rögzíti is ezt a megkülönböztetést, amikor kimondja, hogy az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül, nem alkalmazható a főszabály szerinti adómentesség, tehát a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az áfa rendszerében áfa-köteles tevékenységnek minősül.

A szállásadót az általa nyújtott szolgáltatás után adófizetési, bevallási és számlaadási kötelezettség terheli. Az a magánszemély, aki a saját nevében akár egy vagy több szobát, akár egy teljes ingatlant szálláshelyként ad bérbe, a szolgáltatás üzletszerűségére tekintettel a vonatkozó jogszabály alapján áfa-alanynak minősül, függetlenül attól, hogy a szálláshely igénybevevővel online vagy más módon létesített kapcsolatot.

Az ilyen tevékenységet folytató magánszemély az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) alapján adóalanyként köteles bejelentkezni, azaz adószámot köteles kiváltani, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állapít meg.

Amikor nincs áfa-fizetési kötelezettség

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújtó magánszemélynek, vagyis a szállásadónak azonban nem kell feltétlenül áfa-fizetési kötelezettséggel számolnia, mivel az Áfa tv. lehetőséget biztosít 6 millió forintnak megfelelő értékhatárig alanyi adómentesség választására – mutatott rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

A 6 millió forint éves szinten elért ellenértékre vonatkozik, így amennyiben valaki a tevékenységet év közben kezdi, úgy a 6 millió forintra vonatkozó feltételt időarányosan kell számításba venni. Az Art. szabályai alapján az általános forgalmi adó alanya az adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy alanyi adómentességet választ.

E szabályból következik, hogy az a magánszemély, aki már megkezdte a szóban forgó tevékenységet, utólag a tárgyévre már nem választhat alanyi adómentességet. Nagyon fontos tehát, hogy az alanyi adómentesség nem egy automatikusan biztosított lehetőség, azt az adóalanynak kell megjelölnie a bejelentéskor.

A szálláshely-szolgáltatás definíciója

A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatására vonatkozó követelményeket a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009 (X.20.), kormányrendelet tartalmazza.

Szálláshely-szolgáltatás kizárólag üzletszerű gazdasági tevékenység keretében végezhető, ezalatt rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtását és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtását kell érteni.

A kormányrendelet alkalmazásában egyéb szálláshely – a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, közösségi szálláshely kivételével – olyan önálló épület, vagy annak elhatárolt része, melyet a magánszemély nem kizárólag szálláshely-szolgáltatásra használ és az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

Első lépés: bejelentés az önkormányzat jegyzőjénél

Ha valaki e tevékenység megkezdését fontolgatja, első lépésként bejelentést kell tennie az önkormányzat jegyzőjénél. 2016. január 1-jétől már nem engedélyt kell kérni, csupán bejelentést kell tenni. Ezután a jegyző a kormányrendelet alapján a bejelentés megtételéről, a tevékenység nyilvántartásba vételéről igazolást állít ki, mely igazolás tartalmazza a magánszemély által üzemeltetett szálláshely típusát is – emelte ki Hermann Johanna.

Az említett tevékenységből (egyéb-szálláshely szolgáltatás) származó jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemként kezelendő, amely után a személyi jövedelemadó (SZJA) mértéke 15 százalék.

A jövedelem megállapítása és az adózás módja

Az adózó kétféle módon állapíthatja meg jövedelmét. Egyrészt: tételes költségelszámolással. (Itt kizárólag a tevékenységével kapcsolatban felmerült, számlával igazolt költségeket lehet figyelembe venni: például az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatos költségek, tárgyi eszközök biztonságos, zavartalan üzemeltetésének, karbantartásának, javításának költségei.) Másrészt: 10 százalékos költséghányad alkalmazásával (az önálló tevékenység bevételének 10 százaléka számolható el költségként).

A magánszemély tevékenységének adózására választhatja az Szja tv. 57/A. §-a szerinti tételes átalányadózást is, amennyiben nem az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályok szerint kíván adózni és a jogszabályi feltételeknek megfelel: nem egyéni vállalkozóként a jogszabály szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra.

Hermann Johanna, a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

A 90 napos kikötés arra vonatkozik, hogy egymást váltó vendégeknek adjuk ki a szállást, nem pedig hosszú távra például egyetemisták vagy albérlők részére. Amennyiben ugyanannak a személynek történő szálláshely-szolgáltatás napjainak a száma az adóévben a 90 napot meghaladja, akkor a tételes átalányadó nem alkalmazható.

A tételes átalányadó választása esetén az adó éves összege szobánként 32 ezer forint, amelyet egyenlő részletekben kell a negyedévet követő hó 12. napjáig megfizetni, ezen felül egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség is keletkezik (EHO), amelynek mértéke a tételes átalányadó összegének 20 százaléka.

Tehát, ha valaki jogszerűen kívánja tevékenységét folytatni, nincs más teendője, minthogy bejelenti azt az önkormányzat jegyzőjénél valamint betartja az adózási szabályokat, hiszen az adószabályok megszegése magas bírságok kiszabását eredményezheti az adóhatóság részéről – összegezte végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.