Dél-Budapest túltesz Angyalföldön is

Sokéves mélypont az átadott lakások számában, hosszú évek óta először csökkenő telekárak az addig legkeresettebb területeken is, óvatosabb külföldi cégek és befektetési céllal vásárlók, a magyar vevők elmaradása - így jellemezhető a hazai lakáspiac elmúlt fél éve az Otthon Centrum szerint. De rosszabb is lehetne: a hitelválság hatását csak tompítva érezzük meg.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2008 első félévében 11,1 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 20,9 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 15,5, illetve 0,8 százalékos csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest - emlékeztet az ingatlanközvetítő hálózat elemzése.

Az átlagosnál erőteljesebb visszaesést könyvelhetett el a főváros, ahol 24 százalékkal kevesebb (3080) új lakás használatbavételére került sor, és 11 százalékkal kevesebb (5238) új engedélyt kértek, mint 2007 első félévében. Ezzel szemben a többi városban 10 százalék körül nőtt a kiadott építési engedélyek száma.

Az év első felében használatba vett lakások nagyobbik részét a lakosság építtette saját használat céljából, az új lakások közel fele családi házban épült. A vállalkozói lakásépítések aránya országosan 44 (Budapesten 78) százalékra csökkent. Ennek megfelelően leginkább a kislakások építése szorult vissza. Az új lakások átlagos alapterülete 91 négyzetméter - 5-tel nagyobb, mint az előző év hasonló időszakában.

Új építésű lakások

A tavalyi évhez képest visszafogottabban indult a 2008-as esztendő az új lakások piacán. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, hónapról hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben; idén eddig például az április hozott kiugró eredményeket. Átadásig átlagosan a lakások 80 százaléka talál gazdára.

A budapesti társasházi projekteket tartalmazó OC-adatbázis júliusi feldolgozása alapján közel 11 200 lakás átadása várható idénre, 12 kerületben nő a megépített lakásszám 2007-hez képest, míg 11-ben csökken. Az év elején összeszámolt kétezerről júliusra 1830-ra csökkent a már átadott, de még eladatlan lakások száma.

A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a beruházók körében a felújítandó épületek vagy akár egész tömbök. Másik fejlesztői slágerterület a Duna-part: a IX. és XI. kerületi részen 4-5, egyenként több ezer lakásos fejlesztés áll előkészítés alatt.

Az év eleje átlagosan 3-5 százalékos áremelkedéssel indult az új lakásprojektek esetében, s az év egészére infláció körüli növekedésre számíthatunk.

Használt lakások

A használtlakás-piacon az év eleji nyugodt kezdés után a második negyedév látványos visszaesést hozott. Éves szinten 5-10 százalék közötti keresletmérséklődésre számítunk 2008-ban - közölte Valkó Dávid, az OC vezető elemzője.

A központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, ugyanakkor az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű, hetvenes években épült panellakásoké akár 7-8 százalékkal csökkenhet.

Az OC 2008. első félévi, több ezer tranzakciót tartalmazó értékesítési adatbázisa alapján a következő átlagárak adódnak a használtlakás-piacon terület és típus szerinti megbontásban, országosan (ezer forint):

Az Otthon Centrum International Client Services tapasztalatai szerint lényegesen csökkent, emellett átalakult a budapesti lakáspiac külföldi vevőköre. A spanyol és ír befektetők, akik korábban a vevői kör 80 százalékát tették ki, mára megfogyatkoztak. Dél-afrikaiak, norvégok, irániak, belgák, franciák, olaszok és oroszok csatlakoztak hozzájuk, általában 60-400 ezer eurót áldozva befektetésre.

A külföldiek érdeklődésben továbbra sincs hiány, ám a tranzakciók száma csökkent, a döntéshozatali idő pedig kitolódott. Kedvelt az egyetemek környéke, a forgalmas csomópontok és áruk miatt a felújítható használt lakások. A külföldiek jellemzően egynappalis, két hálószobás lakásokat vásárolnak.

Fejlesztési telkek

Sokéves tendencia tört meg 2008 első félévében, amikor városszerte megtorpant a társasházi építésre alkalmas telkek árának emelkedése. Míg azonban a budai oldal prémiumterületein (I., II., XII. kerületek), illetve a kedvelt IX., XIII. és XIV. kerületben stagnáltak az árak, a pesti belváros központjában (VI., VII. kerületek) és a józsefvárosi (VIII. kerület) rehabilitációs zónában 30-40 százalékos volt a zuhanás.

A belvárosi területeken a külföldiek lakáskeresletének csökkenése, míg a VIII. és X. kerületben a lakásárak emelkedését jelentősen meghaladó építésiköltség-növekmény miatt nem profitábilis az építkezés, így kevesebb beruházó vesz telket. Emellett a nagyobb cégek az eddig preferált 200-400 lakásos projektek helyett 100-150 lakás építésére alkalmas telkeket keresnek.

A Lágymányosi hídtól délre eső Duna-szakasz és a Soroksári-Duna-part lehet a következő évek fejlődési súlypontja. A folyó mindkét partján több, előkészítés alatt álló projekt keretében mintegy tizenötezer lakás, irodakomplexumok, valamint szabadidős és kereskedelmi létesítmények kaphatnak majd helyet. Valami hasonló valósulhat meg itt, mint északon, a XIII. kerületben, csak nagyságrenddel nagyobb léptékben.