A naposabb lakás nem jó a GDP-nek

Mennyire élhető, emberközpontú és milyen drága lakások felépülése várható a következő években? Mindez nagyban függ a vonatkozó kormányrendeletnek a napokban hatályba lépő módosításától. Az [origo] által megkérdezett szakemberek nem túl bizakodók, bár az irányt nem tartják rossznak.

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet (oték) módosításának hónapokkal ezelőtt nyilvánosságra került tervezete roppant szigorú szöveg volt. A végleges változatot a legkényesebb pontokon szemlátomást "felpuhították", vélhetően az ágazati szereplők jelzései nyomán, de így is bőven akad vitára okot adó újdonság.

Az új rendelet kissé salátaszerű: elavult részek korrigálása mellett érezhetően igyekszik régi adósságokat törleszteni, például az akadálymentesítésben. E téren persze hiába a jó szándék, az új épületek megfelelő kialakítása aligha könnyíti meg jelentősen az érintettek életét, elvégre tudvalevő, hogy sok (köz)intézmény máig nem tett eleget az előírásoknak.

Ami a társadalom többségét közvetlenül érinti, az elsősorban az új lakóépületekre vonatkozó számos apróbb részszabály megváltozása. Mint korábban megírtuk, ezek között szerepel egyebek között a lakások benapozottságát - azaz, hogy mennyi napsütést kap egy-egy lakás -, a szobák és garázsok nagyságát, a házak lifttel és tárolókkal való ellátását, a homlokzat hőszigetelését szabályozó rendelkezés.

A gyakorlatban sok minden kiderül majd

Első lépésben a beruházók szembesülnek az új előírásokkal, fel kell készülniük azok költségbefolyásoló hatására. Hajnal István, a Biggeorge's-NV vezérigazgatója érdeklődésünkre megjegyezte, azok a cégek vannak könnyebb helyzetben, amelyek már az első verzió megismerése után a rendelet várható ukázainak megfelelően terveztették leendő fejlesztéseiket.

"Valószínűleg a gyakorló építészek tapasztalatai lesznek igazán mérvadóak az új rendeletről. Sok függ attól, hogy a helyi hatóságok miképp értelmezik majd a rendelet némely, meglehetősen rugalmasnak tűnő kitételét" - mondta Hajnal István.

Ilyen gumiszabálynak ígérkezik például az új lakások legalább egy szobájának benapozottsági követelményéről szóló, az előírás után ugyanis a következő félmondat szerepel: "kivéve, ha ezt a település kialakult beépítése nem teszi lehetővé".

Ez utóbbi körülmény megítélése tehát a helyi engedélyező hatóságok feladata lesz, holott a kormány által meghirdetett, a beruházások gördülékenyebbé tételét (is) célzó "gyorsítócsomag" - melynek az oték-módosítás is része - éppen az egyértelmű és világos szabályozási környezet megteremtését tűzte ki célul.

Nem drámaian szigorú

Érdekes ugyanakkor, hogy találni a szövegben meglepően precízen megfogalmazott követelményeket is. Így az egy méternél hosszabb, gyalogos közlekedésre szolgáló lépcső vagy rámpa korlátjával kapcsolatban elvárás, hogy "markolatán a kéz legyen végigcsúsztatható, és a környezethez képest színe kontrasztos legyen".

Hajnal István szerint bár sok újdonságot ír elő a rendelet, nem drámaian szigorú, sőt bizonyos területeken drasztikusabb változásokra lenne szükség. Kellene végre egy jogszabály az ingatlanfejlesztői tevékenység kereteiről, egyebek mellett a civil jogokkal visszaélni próbálók kordában tartására is.

Kérdésünkre, hogy a nyugat-európai országokéhoz képest mennyire számít merevnek az új szabályozás, a vezérigazgató úgy válaszolt: nagyjából félúton helyezkedik el, hiszen a német rendszer sokkal aprólékosabb, pedánsabb, míg Angliában vagy Svájcban nagyobb a tervezői szabadság (igaz, erősebb a kamarai felügyelet).

"A belmagasság sok esetben nagyobb lesz, már háromemeletes épületekben is kell liftet építeni, a garzonok megnőnek egy konyhányi területtel - ezeknek a vásárlók bizonyára örülnek, bár az utóbbi kapcsán nem szabad elfejlejteni, hogy ma is van kereslet a mikrolakásokra, és a változás áremelkedést generálhat a garzonpiacon. Összességében nem valószínű, hogy sokkal jobb házak fognak épülni" - vélte Hajnal István.

Nagyobb nappali, kisebb fürdő

Jelentősebb áremelkedésre nem számít a Duna House elemzési vezetője. Murányi Ákos szerint a konyhakérdés - jelesül, hogy az amerikai konyha nem számít bele az egyik szoba számára előírt minimális, 17 négyzetméteres területbe - gondolkodóba ejtheti a beruházókat, de ez tervezési kérdés, nagy felbolydulást nem okoz a piacon. A dilemma az lehet, melyik helyiség legyen kisebb a nappali méretnövekedése miatt - a legesélyesebb erre a fürdőszoba.

A négy-öt évvel ezelőtt tapasztalthoz képest egyébként a vásárlók sokkal kevésbé keresik az amerikai konyhás lakásokat, így némely beruházó már nem is erőlteti ezt a megoldást - jegyezte meg az ingatlanforgalmazó cég elemzője.

Annál izgalmasabbnak ígérkezik, hogyan reagálnak a fejlesztők arra az előírásra, mely szerint hatnál több lakás létesítése esetén a gépjárművek elhelyezését építményben kell biztosítani. A külvárosi beruházásoknál vélhetően divatba fognak jönni a hatlakásos épületek - jósolta Murányi Ákos.