Az önerő nélküli hitel titka?

A hitelpiaci válság kellős közepén, szinte észrevétlenül, nálunk is megjelent a jelzáloghitel-biztosítás gyakorlata - talán ennek is köszönhetjük, hogy a magyar lakásvásárlók számára elérhetővé vált az önerő nélküli hitelezés. Egyelőre csak magáncég végez ilyen tevékenységet, az állami részvétel általános modelljének kidolgozását ugyanis elvetették.

Ha Önnek alacsony önerő mellett felvett lakáshitele van, lehet, hogy a bankja biztosítást kötött a hitelére, pontosabban annak egy részére. Erről a hitelfelvevőnek nem feltétlenül kell tudnia, hiszen az ügylet közvetlenül nem érinti (bár a költségét a bank ráterhelheti, a kamat vagy egyéb díjak révén). A konstrukció magyarországi megjelenése azonban közvetve vélhetően meghatározza a reménybeli ügyfelek lehetőségeit.

A jelzáloghitel-biztosítás nem tévesztendő össze a hitelfelvevő halála esetére kötött életbiztosítással. Lényege, hogy ha valakinek kevés a felhasználható megtakarítása, a bank bizonyos feltételekkel hajlandó az ingatlan értékének akár 95-100 százalékát is finanszírozni, de a kockázatát csökkentendő, a 70 százalék feletti részre biztosítást köt, ily módon áthárítva az esetleges értékcsökkenésből eredő rizikót.

Az amerikaiak uralják a piacot

Ez a modell Észak-Amerikában olyannyira bevált, hogy egész iparágat alapoztak a jelzálog-biztosításra, sőt a magáncégek mellett az állam saját alapítású intézményekkel is igyekszik segíteni a tőkehiányos lakásvásárlókat. Néhány kivételtől eltekintve, a nyugat-európai, sőt az ázsiai piacot is a több évtizedes tapasztalattal felvértezett amerikai biztosítók uralják.

Néhány évvel ezelőtt a jelentősebb saját forrás nélkül lakást vásárolni szándékozóknak idehaza még nem sok lehetőségük adódott. Az első pozitív fejlemény a Fészekrakó program volt, amely azonban meglehetősen szűkre szabta a kedvezményezettek körét - egyebek mellett azért, mert deklaráltan a fiatalok lakáshoz jutását igyekezett segíteni.

A Fészekrakó keretében (4/2005. kormányrendelet) az állam készfizető kezességet vállalt a hitelezőnek arra az esetre, ha a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan nem ad elegendő védelmet a hitelezési veszteségek ellen. A garancia körülbelül a vételár 50 százalékát meghaladó, de maximum 90 százalékos hitelrészre terjedhet ki.

A program elindításával egyidőben Kolber István akkori a regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter szándéknyilatkozatot írt alá Kanada budapesti nagykövetével a tengerentúlon régóta működő, részben állami finanszírozású jelzáloghitel-biztosítási rendszer tapasztalatainak hazai hasznosításáról.

Most mégsem aktuális

Odaát a Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) nevű, piaci alapon tevékenykedő állami biztosító szorosan együttműködik a magántársaságokkal. Mivel a fizetési hajlandóság jó, a CMHC mostanra akkora tőkét halmozott fel, hogy már épít is lakásokat, de ami még fontosabb: elősegítette, hogy az elmúlt fél évszázadban 20-ról 5 százalékra csökkenjen az ingatlanvásárláshoz szükséges önerő.

Kérdésünkre, hogy történt-e valami az ügyben a szándéknyilatkozat aláírása óta, a kormányszóvivői irodánál úgy regáltak: a hazai viszonyokra való adaptálást "hosszú, alapos elemzést követően a szakemberek - a jelen viszonyok között - nem találták aktuálisnak". A három évvel korábbi sajtótájékoztatón még az hangzott el, hogy a know-how már 15-20 országban sikerrel járt, nálunk is jó esélyekkel indulna.

Kelet-Közép-Európa más országaiban már évek óta léteznek állami programok, így például a balti államokban és Szlovéniában - erre hívta fel a figyelmet Bethlendi András 2005-ben, a Biztosítási Szemle nevű szaklapban megjelent tanulmányában.

A volt jegybanki elemző dolgozata szerint a régió legsikeresebb modellje Észtországban működik: ott az önrész a piaci érték minimum 10 százaléka, a biztosító az ingatlan értékének felső 24 százalékát fedezi. Ha a hitel értéke a fedezet értékének kétharmada alá kerül, a garancia megszűnik. Az egyszeri díj a biztosított rész 3 százaléka.