Felvirradhat a B kategóriás irodáknak

A kínálati irodapiac és a kedvezőtlen gazdasági körülmények kedvező hatással lehetnek a B kategóriás irodaingatlanok piacára. Az Iroda.hu elemzése.

Jövőre közel 200 ezer négyzetméter A kategóriás iroda kerül piacra, többségük spekulatív beruházásban. Fejlesztőik részben B kategóriás épületekben székelő cégeket próbálnak átcsábítani, de terveiket keresztülhúzhatják a megszorítások.

A kormányzati intézkedések ugyanis szinte minden részpiacot érintenek, a cégek tehát költségcsökkentésre fognak törekedni, hogy kompenzálják a bevételkiesést. Ebbe a folyamatba nem feltétlenül fér bele a magasabb presztízsű telephelyre költözés, ami kedvezhet a B kategóriás ingatlanok piacának.

Ezek havi átlagára jelenleg négyzetméterenként 9-12 euró, vagyis 4-8 euróval olcsóbb az A kategóriásokénál. A kínálativá átalakuló piac és a gazdasági változások miatt optimális esetben is inkább stagnáló, de valószínűsíthetően inkább enyhén csökkenő effektív bérleti díjak várhatóak.

Az A és B kategória közötti különbség számos területen érzékelhető: a műszaki paraméterekben, a megjelenésben, viszont a szolgáltatási palettát utóbbiak is fejlesztik, bővítik. A legtöbb B kategóriás ingatlan rendelkezik 24 órás portaszolgálattal, étteremmel, büfével, külön tárgyalóval és számos egyéb szolgáltatással.

A szakemberek tapasztalatai szerint a B kategóriás irodák üzemeltetői többnyire rugalmasak, érzékenyek az ügyfelek igényeire, és hajlandók rövid távú szerződéseket is kötni. Ugyancsak nagy előnyük a kedvező üzemeltetési díj és a jó parkolási lehetőség.

Potenciális bérlőik nem zömmel lakás-irodákból kiköltöző kisvállalkozások, kisebb külföldi vagy bővülő hazai, esetleg állami cégek. Ezért akár 15-20 négyzetméter bérlésére is van lehetőség, de az 1000-2000 négyzetméteres bérlők sem ritkák.

A bruttó-nettó területi arányokban kevés a különbség. Míg a B kategóriánál a régi kialakítású folyosók emelik a közös területi szorzót, addig az A kategóriában a nagy területű recepció és a kötelező tűzlépcső. A közös terület aránya általában 4 és 12 százalék között mozog.

A piaci túlkínálat mellett természetesen egyre nagyobb bérlői fluktuációval kell számolni, az ügyfelek a szerződések lejártakor mérlegelik a továbblépés lehetőségét. Megjegyzendő, a B kategóriás ingatlanok bérleti és üzemeltetési díjai között is viszonylag nagy lehet az eltérés, akad tehát választási lehetőség a költságcsökkentést tervezőknek.

Az erős versenyben a kedvező piaci helyzet fenntartása több tényező együttes alkalmazásával érhető el: megfelelő ingatlanportfólió összeállítása, műszaki színvonal emelése és esetleg kedvezőbb bérleti szerződések kötése (határozatlan idő, hosszabb táv esetén kedvezőbb bérleti díj).