Még nem létező lakásra is bejegyeznék a zálogjogot

Vágólapra másolva!
A hónap végén egyeztetnek a bankszövetségben a társasházak építésfinanszírozási ellentmondásainak feloldásáról. A majdani lakók - és rajtuk keresztül a beruházók - addig nem kapnak hitelt, amíg a lakás nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, amikor teljesen kész a ház, ekkor viszont már nincs szükség további pénzre az építéshez. A finanszírozási csapdára az előzetes tulajdoni lap lehet a megoldás.
Vágólapra másolva!

A társasházi lakásokat ritkán építik a befektetők saját tőkéből, sokkal gyakoribb, hogy bankhitelt vesznek igénybe, illetve saját pénzből és hitelből állnak neki építkezni. Miután induláskor csak a telek szerepel az ingatlannyilvántartásban, a vállalkozó erre a fedezetre vehet fel hitelt. Ha ez is kevés, akkor lenne jó bevonni az építésbe a majdani lakók pénzét. Ennek azonban gátat szab az, hogy a bank nem tudja hová bejegyeztetni a zálogjogát. Egy lakóingatlan bejegyzését - a jelenlegi szabályok szerint - akkor lehet kérni, ha az fizikailag létezik, és van használatbavételi engedélye.

Egy társasháznál csak a megalakulás tényét jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba (a földhivatalban) mindaddig, amíg az egyes lakásoknak nincsenek használatbavételi engedélyeik, illetve tulajdonosaik. A bank így nem tudja bejegyeztetni a jelzálogjogát (mivel nincs hova, hiszen a lakásoknak még nincsenek külön tulajdoni lapjaik), következésképpen hitelt sem nyújt.

A megoldás egy olyan bejegyzés lehet, amely a még csak virtuálisan létező lakáson jelzi a bank zálogjogát - mondja Nemess András, az Igazságügyi Minisztérium (IM) polgári jogi kodifikációs titkárságának munkatársa. A bejegyzésre tehát akkor kerülne sor, amikor még mindössze a telek és a ház terve az, ami kézzelfogható.

Ahogyan épül a társasház, úgy lesz folyamatosan "értéke" a jelzálognak, így ha a bank ennek arányában hitelez, nem állhat elő az az eset, hogy magasabb a hitel összege, mint a mögötte lévő fedezet. Az ilyen jövőbeni zálogjogot viszont csak az ingatlan-nyilvántartási törvény módosításával lehet meghonosítani.

A probléma már három éve is látható volt - mondta Pesta János, az IM főtanácsosa, aki már 1999-ben egy bécsi világbanki konferencián megoldást is javasolt rá. A társasház előzetes alapításakor a földhivatal előzetesen elkészítené a társasház tulajdoni törzslapját és az egyes leendő lakások tulajdoni lapjait. Így az előzetes alapítás biztonságot adna a leendő vevőnek arra, hogy a bemutatott tervek szerint készül el a társasház (a terv az alapító okirat része lenne, amit csak közös megegyezéssel lehet módosítani). A földhivatal ilyen eljárásához jogszabályi módosításra lenne szükség. Ebben meghatároznák azt a törvényes határidőt, amin belül a házat fel kellene építeni. Az előzetes külön tulajdoni lapon a leendő lakásokra már előre jelzálogjogot lehetne bejegyezni, aminek alapján a leendő vevő hitelt kapna.

A probléma megoldására a legnagyobb erejük a bankoknak van. Nemrégiben a Magyar Bankszövetség összehívta az érintetteket (jelen volt az általunk megszólaltatott két IM-munkatárs is). Auer Katalin vezető jogtanácsostól megtudtuk, hogy az előzetes tulajdoni lap - mint megoldás - támogatást kapott. - hónap végén folytatják a megbeszélést.

Hasonló a probléma a tetőtér-beépítéseknél is. A fővárosban és a nagyobb városokban az eladott állami bérházak leromlottak, és ezek többségében kis jövedelmű emberek laknak. Így a felújítás egyetlen lehetséges módja az, ha eladják a tetőteret. A vevő vállalkozó itt kialakít néhány lakást, az ellenértéket pedig nem pénzben fizeti, hanem a ház tatarozására (esetleg egy lift beszerelésére) fordítja. Egy ilyen konstrukcióval oldotta meg egy vállalkozó huszárvágással a tetőtér-beépítés, illetve a házrenoválás előfinanszírozását (igaz, itt a társasház már létezett). Az új lakásokat mint házilagos kivitelezésűeket jelentették be a hatóságnál, illetve a banknál. Természetesen a munkákat a vállalkozó emberei végezték. A bank pedig a majdani tulajdonosok saját erejének beépítése után szakaszosan folyósította a hitelt, hiszen ez "házilagos" kivitelezésnél lehetséges.

Németh Géza

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

IM

Magyar Bankszövetség