Új korszak jöhet a fővárosi újlakás-piacon

2019.07.15. 19:01

Harmadával esett vissza mind a forgalom, mind az újonnan megjelenő kínálat a fővárosi újlakás-piacon 2019 első felében. Bár az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint éves összehasonlításban nem ilyen drámai a helyzet, minden jel szerint új korszak jöhet az elmúlt három év szárnyalása után.

Január és június között mindössze 2900 új, kétlakásosnál nagyobb társasházban épülő lakás talált gazdára Budapesten, ami hároméves mélypontot jelent.

A megelőző félévihez képest egyharmadával, 2018 első félévével összevetve pedig nagyjából negyedével volt kisebb a forgalom. A visszaesés oka egyrészt a bázishatásban keresendő: az előző öt félév rendre négyezer darab feletti volumeneit az 5 százalékos áfa és a megemelt csok összegek, valamint az erre reagáló látványos kínálatbővülés alapozták meg. Emellett az újlakás-piac egyre több kockázati tényezőt hordoz önmagában.

IllusztrációForrás: Dreamstime

Bár év elején még az előző évek eladási volumeneit vizionáltuk 2019-re is, úgy tűnik, idén már túljutottunk a piaci csúcson" – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

„Az okok sokrétűek: egyrészt szűkül a kínálat az 5 százalékos áfával értékesíthető lakásokból, és bár még van lehetőség a megfelelő fizetési ütemezéssel kihasználni ezt a kedvezményt, ezt sokan nem tehetik meg. Másrészt az újlakás-árak már olyan szintet értek el, hogy az így gyakran már csak 4% körüli bérleti hozam egyre kevésbé vonzó a befektetők azon csoportjának, akik csupán ez alapján döntenek és nem nézik a jövőbeni értéknövekedést. Ők ráadásul az ideálisnak tekintett, frekventált elhelyezkedésű kislakások egyre szűkebb kínálatából választhatnak. Harmadrészt pedig sok forrást szív el a piacról a lakásbérbeadásnak egyértelmű versenyt támasztó Magyar Állampapír Plusz is" – sorolta az elemző.

Amit most látunk ugyanakkor csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac. Ezt jelzi, hogy január és június között 123 új projekt keretében 3300 lakás értékesítése kezdődött meg, a legtöbb, 600 lakás a XI. kerületben, majd 500-500 a VIII. és a XIII. kerületben. Bár ez 30 százalékos visszaesés az előző félévhez képest, egyelőre nem beszélhetünk trendről, ugyanis egy éve is hasonló számokat láthattunk. Sőt, nem is csak a tavaly november előtt megszerzett, és így az 5 százalékos áfát biztosító építési engedéllyel rendelkező projektek uralják most a kínálatot, hiszen sok beruházás értékesítése indult el már idei engedélyek alapján. Ezek jellemzően nagy,

akár több száz lakásos építkezések, ami nagyfokú piaci koncentrációt vetít előre a következő évekre. A képlet egyszerű: nagyobb költségekkel és így magasabb árszinttel egyre inkább csak a tőkeerős, nagy cégek mernek építkezést indítani, amelyek felé a vevők bizalma is nagyobb, így mindkét fél csekélyebb kockázatot vállal.

IllusztrációForrás: Shutterstock

Valkó Dávid előrejelzése szerint idén 12,7 ezer darabbal tetőzhet az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten, és ez 2020-ban a felére eshet vissza. Emellett ugyanakkor még tízezer körüli olyan lakást tartalmaz az OTP projekt adatbázisa, amely már előrehaladott tervezési fázisban van, így megépítése a következő években várható.

A legtöbb lakás, szám szerint 3900 – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg idén. Ezt a XI. kerület követi 2500, majd a IX. kerület 1200 ingatlannal. Érdekes a IV. kerület negyedik és a X. kerület ötödik helye, hiszen ezek a városrészek korábban nem voltak a beruházók fókuszában. 2020-ban a dobogó első két helyén nem várható változás, harmadik helyre azonban a XIV. kerület érhet be ezer lakással. Az említettek mellett még a III. és a VIII. kerületben látványos a lakásépítők aktivitása. Értékesítésben szintén a XIII. kerület áll élen az idei első félév során eladott 740 lakással, majd 400, illetve 330 ingatlannal a VIII. és a XI. kerület következik.

Továbbra is egyensúly érzékelhető a piaci kínálat és kereslet között, és nem is tűnik reálisnak, hogy a közeljövőben tömegével halmozódjanak fel az eladatlan lakások.

IllusztrációForrás: Andrew Holt

Jól mutatja ezt, hogy a pénzintézet adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 84 százaléka már gazdára talált, és a tervek szerint 2020-ban megépülő 6400 lakás 55 százaléka is elkelt már (sőt a 2021-es átadásúakból is eladtak már 700 darabot). A legnagyobb lakásépítők még ma is tervasztalról kezdik az értékesítést, míg a kisebb, ám megfelelő kezdőtőkével rendelkező cégek mind gyakrabban taktikáznak úgy, hogy a már szerkezetkész állapotú épületnél hirdetik csak meg a lakásokat. Egyrészt így biztosabban találnak vevőt, másrészt a még mindig folyamatosan emelkedő árszint mellett magasabb bevételt is elérhetnek.

A lakások árazása amúgy is nagy megfontoltságot igényel majd a következő időszakban.

„2019 után, a szabályok szerint ugyanis egyszerre lesznek a piacon – akár két szomszédos telken – 5 százalékos, illetve 27 százalékos áfával értékesített lakások, attól függően, hogy a projekt mikor kapott építési engedélyt. A nagyjából 20 százalékos árkülönbség nyilván fenntarthatatlan lesz, így reálisan az várható, hogy a 27 százalékos áfás lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik, miközben az 5 százalékos áfával kínált lakásokét bátrabban megemelik az érintett beruházók. Összességében tehát a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kaphatunk, de az 5 százalékos és a 27 százalékos áfa-tartalom közötti eltérésből adódónál kisebb mértékkel.

Természetesen a jövőbeni tapasztalatok mutatják csak meg, hogy ez az új árszint mennyire lesz fenntartható. A kereslet esetleges drámai zuhanására a kínálat további szűkítésével reagálhatnak a lakásépítők" – fogalmazott Valkó Dávid.

IllusztrációForrás: Shutterstock

Mivel azonban az újlakás-árak jelenleg is folyamatosan emelkednek, annak, aki nem csak a bérleti hozammal kalkulál, hanem a jövőbeni értéknövekedésen is szeretne hasznot realizálni, még mindig jó döntés egy projekt elején beszállni. Egy nagy beruházásban ugyanis a bevezető áraktól az átadásig eltelhet bő két év is, ami alatt a jelenlegi példák szerint akár 20-25 százalékkal is felmehet a lakások értéke. Ha ehhez hozzászámítjuk a növekvő áfa miatt 2019-től várható általános árszint-emelkedést,

még mindig bőven vonzó befektetés egy jól megválasztott beruházásban tulajdont szerezni. Fogódzóként elmondható, hogy 2021-es átadással jelenleg nagyjából 880 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehet bevezető árú lakást venni Budapesten. A külsőbb kerületekben még elcsíphető 700 ezer forint alatti árszint is, míg a belvárosban és Budán már inkább csak egymillió forinttól érhető el egy átlagos négyzetméter.

KAPCSOLÓDÓ CIKKEK