Le kell csekkolni az építőt, mielőtt új lakást veszünk

A következő egy-két év nagy kérdése nem az lesz a lakásvásárlók számára, hogy hol és mit tudnak venni, a legtöbben azzal az égető problémával néznek majd szembe, hogy vajon elkészül-e a lakásuk, és ha igen, milyen minőségben. A fejlesztők között ma is vannak megbízható cégek, de a mostani piaci környezet és az ismét megjelent szerencsevadászok miatt minden eddiginél körültekintőbbnek kell lenniük azoknak, akik új lakást vásárolnak, vagy akiknek otthonát most építik a fejlesztők! - derül ki a Lakás2018 elemzéséből.

A fejlesztők aktivitásának köszönhetően mostanra jelentős a kínálat új lakásokból, amelyre a vevők is igyekeznek lecsapni. A jelenlegi építési hullámban a vásárlók többsége szinte csak a tervezőasztalról tud lakást venni, ami egyrészt nagyon nagyfokú bizalom a fejlesztő felé, másrészt nagyon sok kockázattal is jár. Éppen ezért különösen felértékelődött a vásárlói körültekintés szerepe: egy rossz cég vagy projekt kiválasztása több millió forinttal rövidítheti meg a vásárlókat, és nagyon sok bosszúsággal járhat.

A Lakás2018 szakértői szerint az újlakás-vásárlásnak mindig is voltak kockázatai, különösen akkor, ha még el nem készült lakás megvételéről van szó. A válság éveiben azonban tisztulni kezdett a piac, csak a tőkeerős, megbízható fejlesztők voltak képesek talpon maradni.

A mostani fellendülés azonban ismét kedvez a kóklereknek, akik a megfelelő tapasztalat és hozzáértés hiányában nem lesznek képesek befejezni a projektjeiket.

Ráadásul a jelenlegi piacon akár egy jó szándékú, de kevésbé felkészült fejlesztő is bajba kerülhet, a folyamatosan emelkedő munkaerőköltség és építőanyagárak miatt könnyen elszámolhatják magukat. A piacon azonban valódi rémtörténetekre is van példa, amikor a fejlesztő a többi projekthez képest lényegesen alacsonyabb áron hirdeti meg a projektjét, majd az eladott lakásokra befizetett összegekből sikeresen el is indítja azt,

a készültség bizonyos szintjén azonban igyekszik lecserélni az olcsóbban vásárló vevőit, és a projekt lakásait (az építés végéhez közeledve) lényegesen magasabb áron új vásárlóknak értékesíti,

miközben a korábbi vevőknek a befizetett összegeiket jobb esetben is csak kötbér és kártalanítás nélkül hajlandó visszaadni.

Nem csak a használt, de az új lakás is hordozhat időzített bombákat Forrás: Thinkstock

Amire figyelni kell

• Fejlesztői tapasztalat

Az első és egyik legfontosabb, hogy nézzük meg, mennyire tapasztalt és megbízható a fejlesztő. Ha vannak referenciái érdemes azokat megnézni, beszélni az ott lakókkal, de első körben már az is sokat segít, ha különböző fórumokon utánanézünk annak, hogy volt-e panasz a cég korábbi munkáira.

• Fizetési feltételek

Az sem mindegy, hogy milyen fizetési ütemezéssel kell kifizetni az adott lakást. A kisebb fejlesztők jellemzően a szakaszos fizetési módot választják, vagyis a vevőknek a készültségi foknak megfelelően kell teljesíteniük a vételárrészleteket. Ennek megfelelően a használatbavételi engedély megszerzése előtt már a lakás vételárának 80-90 százaléka a fejlesztő számlájára kerül. A nagyobb és ezért tőkeerősebb beruházóknál azonban könnyen lehet, hogy mindössze 20-30 százalékos előleg kifizetése is elegendő, míg a fennmaradó összeget elég a lakás tényleges elkészülte után rendezni.
A fizetés ütemezése kapcsán minél nagyobb az előre kifizetett összeg, annál nagyobb kockázatot vállalunk. Ha például jelentős vételárrészletet kell kifizetnünk jóval a lakás elkészülte előtt, elképzelhető, hogy előbb kell értékesíteni a korábbi ingatlanunkat, hogy a szükséges önerőt biztosítani tudjuk. Ilyenkor válik igazán problémássá, ha már eladtuk a lakásunkat, de a csúszás miatt nem tudunk időben beköltözni az újba.

• Jogi kérdések

A fejlesztők jellemzően ügyvéd által alaposan átgondolt és átnézett szerződést tesznek a leendő vevők elé, amely elsősorban a saját érdekeiket védi. Ennek segítségével igyekeznek minimalizálni a mostani különleges körülményekből fakadó kockázatokat. Így szerepelhet benne például vis majorként az időjárás kedvezőtlen alakulása, vagy a munkaerőhiány. A beruházás befejezésének időpontja lényegében bármeddig tolható ezekkel az indokokkal anélkül, hogy a fejlesztő kötbért fizetne. Fontos, hogy a szerződési feltételekben az apróbetűs részt is olvassuk el, ugyanis tartalmazhatnak olyan kitételeket, melyek szerint például a közműbekötések költsége szintén a vevőket terheli, így jelentősen növelve a lakásvásárlás terheit.

• Minőség-ellenőrzés

A lakásvásárlók többsége laikusnak számít az építési kérdésekben, valamilyen szinten azonban muszáj képbe kerülni a beruházás stádiumairól. A szakaszos, vagyis készültségi foknak megfelelő fizetés esetén például a következő részlet átutalása előtt mindenképpen meg kell győződni arról, hogy az adott projekt tényleg elérte-e a megadott fázist. Így ugyanis elkerülhetők az olyan helyzetek, mikor a fejlesztő kiszámlázza a szerkezetkész állapot elérését műszaki ellenőr által aláírt igazolás csatolásával, miközben az épületnek még egyes helyeken hiányoznak a külső falai. A saját biztonságunk érdekében akár járható út lehet, ha több vásárlóval összefogva műszaki szakembert bízunk meg az érdekeink képviseletével, aki ellenőrizni tudja például, hogy a takart szerkezetek is megfelelő minőségben készültek-e el. Egy rosszul szigetelt fürdő vagy egy hanyagul kivitelezett csövezés ugyanis később sok esetben csak a már megjelent penészedés után derül ki, amikor a frissen csempézett fürdőt teljesen szétverve javítható csak a hiba.

Összességében tehát újlakás-vásárlás előtt legyünk nagyon körültekintők, bármilyen felmerülő kérdés esetén forduljunk szakértőhöz, akár az épület műszaki, akár a szerződés jogi kérdéseiben vagyunk bizonytalanok,

így érhetjük el, hogy a lakásvásárlás valóban jó élmény és ne forduljon rémtörténetbe, mint nagyon sokak esetében.