Hatalmas buborékokat fújnak a nagyvárosok

Legalább hét olyan vezető nagyváros van a világon, amely az ingatlanpiacán keletkezett buborék miatt komoly kockázatot rejt magában – derül ki egy friss felmérésből.

Noha a világ számos nagyvárosára igaz, hogy az ingatlanárak jelentősen emelkednek, egyes helyeken ezek a drágulások olyan gyorsak és erősek, hogy az már alapvető kockázatot jelent – derül ki a UBS globális felméréséből.

Amikor az ingatlanárak elérik az úgynevezett buborék szintet, akkor olyannyira túlértékeltek lesznek fundamentumokhoz (jövedelmek, foglalkoztatottság, stb.) hogy jelentősen megnő a korrekció kockázata. Bár elég nehéz ezt a szintet pontosan kijelölni, a buborékok azonosítása sokaknak segíthet abban, hogy időben fedezékbe vonuljanak – írja a CNBC.

Az elmúlt öt év során a buborék kockázata több nagyvárosban is jelentősen megnőtt. A UBS szerint ilyen Toronto, Stockholm, München, Vancouver, Sydney, London, Hongkong és Amszterdam.

Árak és okok

Ezekben a városokban

az ingatlanárak reálértékei közel 50 százalékot emelkedtek 2011 óta.

Ez pedig sokkal nagyobb, mint az adott gazdaságok növekedése vagy az infláció. Ráadásul mindeközben a jövedelmek és a bérleti díjak csupán kevesebb mint 10 százalékkal nőttek ezekben a városokban ugyanezen időszakban.

A szupersztár városok még sokáig uralkodhatnak az ingatlanpiacon Forrás: AFP/Leon Neal

Bár az Egyesült Államokban is érzékelhető komolyabb drágulás, a UBS indexe szerint egyetlen amerikai város sem került fel a buborék térképre. Ezzel együtt Los Angeles és San Francisco egyértelműen túlértékeltnek számít. Utóbbiban például az árak 2011 óta 65 százalékkal izmosodtak, de tekintve az igen erős fundamentumokat, a buborék kockázata a jelentés szerint csupán mérsékelt.

Az is jól látszik, hogy

a lendületes áremelkedések mögött különböző okok vannak.

Kanadában és Európában például elsősorban az alacsony kamatok hajtották a drágulást, míg az Egyesült Államokban a nagyon alacsony kínálat volt a valódi hajtóerő.

Szupersztár városok

Jóllehet a buborékot csak akkor lehet igazán jól bebizonyítani, ha már kipukkadt, vannak olyan tényezők, amelyek előreláthatóan növelik ennek a kipukkadásnak a kockázatait. Ilyen lehet a UBS szerint egy fordulat a makrogazdasági lendületben, vagy a befektetői hangulat megváltozása, valamint egy jelentősebb kínálati bővülés.

Ezzel párhuzamosan pedig ott van az úgynevezett szupersztár-forgatókönyv is. Ez az elmélet arra utal, hogy bár az árak látványosan és teljesen elszakadhatnak a fundamentumoktól,

egyes sztárok továbbra is uralni fogják a piacot.

A UBS úgy látja, ilyen sztárnak például Hongkong, London vagy San Francisco. A leggazdagabb befektetők ugyanis mindig áramlani fognak ezekbe a városokba, és amíg a kínálat meg nem haladja a keresletet, a többiekhez képest ezeken a helyeken sokkal alacsonyabb a gyengülés kockázata.

Mindeközben az egyik legfontosabb tényezőt a kamatok jelentik. Amennyiben ugyanis a kamatszintek emelkedésnek indulnak, a befektetők elkezdhetnek visszahúzódni, és ezzel megváltozhat a piaci helyzet is. Ezen kívül az sem mellékes, hogy számos országban az egyre kevésbé megfizethető ingatlanpiacok konkrét politikai lépéseket válthatnak ki, melyek véget vethetnek a nagy felfutásnak.