Kicsit várni kell a 4-es metró jótékony hatására az ingatlanpiacon

Az ingatlanpiac januári és februári mutatói mind a keresleti oldalon, mind az adásvételek számában jelentősen meghaladták a bázist. Nem egyértelmű, hogy a holnapután startoló 4-es metró hozta volna meg a várva várt fellendülést. Részben mert mind az érintett, mind a távolabbi területekről elmondható a pozitív tendencia, részben mert a beruházás már olyan régen elkezdődött.

Az alagútépítéshez 2006-ban fogtak hozzá, és az átadásnak sem ez az első megjelölt időpontja. A metró hatása valójában jóval azelőtt beépült a köztudatba és felfelé húzta a várakozásokat, hogy egyszer is záródtak volna az ajtók. Tehát már projektként beárazta a piacot, vélik az Otthon Centrum szakértői.

Egyelőre inkább a tereprendezés

Az elhelyezkedés kardinális szempont az ingatlanválasztásban. Részben a terület rendezettsége, részben a közlekedési kapcsolatai határozzák meg. „A metróberuházás a nyomvonal környékén mindkét szempontra hatással van” – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Némileg meglepő módon azt tapasztaltuk, hogy a metróhoz kapcsolódó térfelújítások, tereprendezések egyelőre pozitívabb hatással vannak az egyes területek ingatlanpiacára, mint a fejlődő közlekedési kapcsolatok.”

2006-ban, az alapkőletétel évében, a lakáspiac épp másodvirágzott a devizahitelek hatására. Most, az átadás pillanatában, a piac mélyrepülésben van. Ideális esetben egy ilyen mértékű közlekedési beruházás a reálértéket emeli, a jelen körülmények között azonban leginkább árcsökkenésben mutatkozhat meg. A forgalom, a közlekedési szokások szintén befolyásolhatják egy ingatlan megítélését, de erről még korai volna nyilatkozni a 4-es metró kapcsán. Ráadásul a metróhoz kapcsolódó városfejlesztési tervek egy része – például az Etele téri új városközpont – még sehol sincs.

A Rákóczi tér és a Kálvin tér eddig is kiválóan megközelíthető volt, itt egyértelműen a tereprendezés húzta fel a terület értékét. A II. János Pál Pápa tér esetében a metróval javuló közlekedési kapcsolat hatása már valamivel erősebb. Ami Budát illeti, a Móricz Zsigmond körtér világéletében a déli városrész közlekedési csomópontja volt, az építkezéssel együtt pedig a tér is jelentősen megújul. A metró hatása itt azonban nehezen azonosítható, hiszen a pár éve megnyílt új bevásárlóközpont is befolyásolja a könyék ingatlanpiacát.

A több pozitív hatás együttállására a pesti oldalon a Kálvin tér, illetve a környéke a jó példa. Egyrészt a Móricz Zsigmond körtérhez hasonlóan az új metróvonal előtt is kiváló közlekedési kapcsolatokkal rendelkezett a tér, másrészt a közeli Budapest Szíve projekt szintén növelte a terület népszerűségét, már a metró átadását megelőzően. A Budapest Szíve projekt önmagában is jó példa, hogy a felszíni közterület fejlesztések milyen fellendülést tudnak hozni a környék lakáspiacára. A Kecskeméti utcában, illetve az Egyetem tér környékén a felújítás, a forgalomcsillapítás hatására egyértelműen nőtt a kereslet, itt gyorsabban lehet értékesíteni a lakásokat, mint a környéken lévő, egy-két utcával távolabb fekvő ingatlanokat.

Elhúzódó hatás

Az eladók már évekkel a metró átadása előtt előszeretettel hangsúlyozták, hogy a nyomvonalhoz közel esik az adott ingatlan. Így a metró árfelhajtó, pontosabban árcsökkenést visszafogó hatása a várakozásokon keresztül már korábban beárazódott, de a vevői oldalon ilyen hatást még nem látunk. „Ez valószínűleg később lesz érezhető, ahogy a közlekedés is megindul a metróvonalon, és az érintett területek szorosabban kapcsolódnak a városi közlekedési hálózat fő ütőereihez” – véli Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A felszíni közterület felújítások persze növelik egy-egy terület keresettségét a vevői oldalon is, de ez független a metró jelentette közlekedési kapcsolatoktól. Az új metróvonal több fázisban gyakorol hatást a lakáspiacra, és egyelőre csak a várakozásokon alapuló fázis zárul le, a következő években a vonal tényleges használata valószínűleg tovább fogja formálni a környék ingatlanpiacát.”