Ne a jegybanktól várjuk az ingatlanpiac fellendítését

Jegybanki élénkítő lépésekkel nem lehet rövid távon felvirágoztatni a magyar ingatlanpiacot Kocsány János, a Graphisoft Park vezérigazgatója szerint. Sokkal inkább a gazdaságpolitika kiszámíthatóságával lehetne befektetőket vonzani, és az új munkahelyek teremtésével párhuzamosan az ingatlanpiaci kilátások is javulhatnának. A vezérigazgató elmondása szerint a 7 millió eurós International Business School beruházás mellett is lehet lehetőség osztalékfizetésre a következő években. Szerencsére az árvíz nem fenyegeti a Parkot, és a vezérigazgató szerint az AMRI kérdést is helyén kell kezelni, mert nem befolyásolja jelentősen a Graphisoft Park üzleti céljainak megvalósulását.

Amerikában és Németországban a jegybanki stimulusok hatására már látszanak a fellendülés jelei az ingatlanpiacon. Elképzelhetőnek tartja, hogy a magyar jegybanki intézkedések is hasonlóan jótékony hatással legyenek az ingatlanpiacra?
Az ingatlanpiacra a jegybank beavatkozásának csak hosszú távú hatásai lehetnek. Az egy nagyon bonyolult makrogazdasági kérdés, hogy hogyan lehet ide befektetőket vonzani, de nyilvánvaló, hogy a kiszámíthatóság lenne a legfontosabb. Azt látjuk világosan, hogy kevés cég keres ma Budapesten befektetési, munkahely teremtési lehetőséget. Némelyek megszüntetik magyarországi tevékenységüket és az újak ezeket az üresedéseket nem nagyon tudják pótolni. Megfordult a korábbi javuló trend, úgyhogy egyre több bérleti terület szabadul föl amellett, hogy az új építésű irodák száma továbbra is alacsony.

Nem nagyon látni új beruházásokat a magyar irodapiacon, illetve új bérlők megjelenését sem sűrűn jelentik be az ingatlanfejlesztők. Lehet-e már látni, hogy a magyar ingatlanpiac mikor kerül ki a gödörből?
Jelenleg a trend az, hogy a kihasználatlan irodaterületek nőnek, az igény nem növekszik új irodák iránt. Ez a trend akkor fordulhat meg, ha a gazdaságpolitikában a kiszámíthatóság teret nyer. Ha beindul a munkahelyteremtés, akkor az irodapiaci kilátások is javulni fognak. De mielőtt újabb fejlesztések indulnának, a jelenlegi 25 százalék feletti kihasználatlansági mutatónak az egészséges 10 %-os szint alá kell süllyedni. Ehhez legalább 30.000 többlet munkahely létesítésének kell megvalósulnia Budapesten. A jelenlévő cégekre azonban most inkább az jellemző, hogy összehúzódnak, nem pedig az, hogy növelni szeretnék területüket.

Forrás: [origo]

Hogyan tud boldogulni a jelenlegi ingatlanpiaci viszonyok között a Graphisoft Park? Mekkora árengedményeket kellett adni egyes bérlőknek a szerződések újrakötésekor?
Azt látni kell, és ezt mindig hangsúlyozzuk, hogy a Graphisoft Park egy szűk piaci szegmens igényeit elégíti ki. A Parkban lévő cégek elvárják a magas minőséget, és ennek fényében nem is lehet szó szignifikáns árengedményekről. Elsősorban nem az árak csökkentésével, hanem az épületek belső átstrukturálásával elégítjük ki bérlőink igényeit. A bérleti díj árszintje tartható volt eddig is, és úgy gondoljuk, ezzel a jövőben sem lesz probléma.

Vannak már arra vonatkozó terveik, hogy elkezdik a fejlesztéseket a szabadon rendelkezésre álló területeken?
Amikor 2008-ban újabb 9 hektáros területet vásároltunk, nem gondoltuk, hogy a válság így elhúzódik. Terveink most is vannak, korábban is voltak. A közeljövőben az International Business School 2014 őszi beköltözésére készítjük elő az oktatási és irodaépületeket, és az intézményhez kapcsolódik majd egy kollégium is. Az irodapark jelenlegi kihasználtsága okot ad arra, hogy további fejlesztésekben gondolkodjunk.

Milyen beruházásokra van szükség, hogy az IBS beköltözhessen jövő ősszel?
Az International Business School 2014 nyarán három épületbe fog beköltözni a kialakuló campus területén. A tereprendezés és a műemléki területen található épületek felújítása nagyjából 7 millió eurós beruházásból valósul meg, melyet a társaság jelenlegi pénzügyi helyzete alapján hitel felvétele nélkül meg tud valósítani. Az IBS-sel hosszú távú szerződést írtunk alá, és bízunk benne, hogy az IBS és a Parkban lévő vállalatok megfelelő módon ki tudják használni a szinergikus előnyöket, tovább növelve ezzel az irodapark vonzását.

A tervekben szerepel egy kollégium megvalósítása is, ez milyen konstrukcióban és mikorra valósulna meg?
A kollégium is hasonló modell alapján működik, mint bármelyik ingatlanfejlesztési projekt. Azt, hogy a bérbeadást effektíve ki fogja csinálni, hogy kiszervezünk-e bizonyos tevékenységeket, vagy mindent házon belül valósítunk meg, még nem tudjuk. Az biztos, hogy a kontroll a mi kezünkben fog maradni, de a részletekről majd csak később döntünk.

Forrás: [origo]

Milyen áron jön a Parkba az IBS, ha a többi, nagyrészt vállalati bérlővel vetjük össze az oktatási intézményt?
Azt látni kell, hogy a műemléki épületek, a szerkezeti kötöttségeik és az értékvédelmi előírások miatt, még a legalaposabb felújítás után sem érhetik el azt a technikai színvonalat, és lehetnek olyan hatékonyak, mint az újonnan épített irodaépületek. Ebből fakadóan a műemléki épületek bérleti díja kismértékben alacsonyabb lesz, mint az átlagos iroda bérleti díj.

Az AIT esetében mire számítanak, mekkora területet bérelhet 1 év múlva és mondjuk öt év múlva?
Az AIT a jelenlegi 550 négyzetméter helyett 750 négyzetméter alapterületű épületet fog bérelni, mely ki fogja elégíteni a jövőbeni igényeiket is.

Önöknél voltak az utóbbi időben új bérlők, illetve a régiek közül az AMRI kivételével voltak-e távozók?
A Park kihasználtságának alakulásáról, jelentős új bérleti szerződésekről, esetleges távozókról folyamatosan tájékoztatjuk befektetőinket. Azt látni kell, hogy a válság óta minden bérbeadó nagyon ragaszkodik a bérlőihez, és mindent megtesz annak érdekében, hogy megtartsa őket, ezért a fluktuáció lecsökkent, kevesebb mozgásról hallani a piacon. Az árverseny óriási, és mi nem tudunk, de nem is akarunk a helyenként kialakult rendkívül alacsony árakkal versenyezni. Azért persze vannak lehetőségek, mi is folyamatosan kutatjuk az új bérlőket, de fejleményekről természetesen a szerződés megkötése után tudunk beszámolni.

Az AMRI felvetésre kitérve azt nagyon fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy a társaság nem távozott a Parkból, hanem beszüntette magyarországi tevékenységét. A Parkból eddigi története során kevés bérlő költözött ki, ami bizonyítja, hogy megfelelő áron kínálunk minőségi szolgáltatást és ezt a bérlőink is értékelik és elfogadják.

Ha már szóba került az AMRI, hogy áll most az ügy, pontosan mit is követelnek az AMRI-tól?
Az AMRI üggyel kapcsolatban minden információt közzétettünk az időszakos jelentéseinkben, illetve rendkívüli tájékoztatás formájában. Azt fontosnak tartom megemlíteni, hogy az AMRI csak egy bérlő volt a sok közül, a Parkban kiadható irodaterület "mindössze" 7 százalékát bérelte, így nem befolyásolja jelentősen a társaság működését és az üzleti céljaink megvalósítását.

Mi lesz az AMRI által használt laborok sorsa? Találhatnak olyan bérlőt, akinek szüksége van hasonló létesítményre?
Magyarországon a K+F beruházások az utóbbi években jelentős mértékben visszaestek, emiatt speciális laborokból túlkínálat van, azaz a kereslet nem növekszik, hanem inkább csökken. Ráadásul minden bérlő igénye más, és hatványozottan igaz ez a laborokra, kutatási egységekre.

Az igazgatótanács a tavalyinál magasabb, 40 forint osztalék kifizetését terjeszti a jövő szerdán esedékes Közgyűlés elé. A Következő években az IBS projekthez kapcsolódó beruházásoknak lehet hatása az osztalékfizetés szintjére?
Az IBS projektet a rendelkezésre álló szabad forrásainkból tudjuk finanszírozni, és a cég stabil szabad pénzáramlása továbbra is lehetőséget teremt az osztalékfizetésre.

Forrás: [origo]

A társaság 2007-2008-ban nagyobb hitelt vett fel. Azóta jelentősen estek a finanszírozási kamatok, gondolkodnak-e a hitelek refinanszírozásán?
A társaság 2007-ben és 2008-ban összesen 42 plusz 16 millió eurónyi hitelt vett fel több részletben, amit folyamatosan törleszt. A jelentéseinkből is jól nyomon követhető, hogy az effektív kamatköltség folyamatosan csökkent az elmúlt időszakban, ami a piaci folyamatoknak köszönhető, ugyanis az EURIBOR és az EURSWAP ráták jelentősen estek. A jelenlegi alacsony kamatszintről további számottevő csökkenés már nem várható.

Amikor 2009 év elején 400-500 forintos szintre csökkent a Graphisoft Park árfolyama, voltak érdeklődések a társaság felvásárlásával kapcsolatban? A tulajdonosok most hogyan viszonyulnának az ilyen jellegű megkeresésekhez?
A válság előtt és jelenleg sem tárgyaltunk senkivel és nincsenek ilyen irányú törekvéseink.

Graphisoft Park

Forrás: [origo]

A tavasz beköszöntével megint előtérbe kerül az árvíz-kérdés. A Park ilyen szempontból nincs veszélyben?
Nem, nálunk az árvíz nem jelent potenciális veszélyt attól függetlenül, hogy a Graphisoft Park a Duna parton helyezkedik el. A gázgyár építésekor különös hangsúlyt fektettek a partvédelemre, továbbá megfelelően feltöltötték a területet, mert a főváros számára stratégiai fontosságú üzem volt.