Eladó minden foghíjtelek

A telekárak az elmúlt években majd' háromszoros árukra emelkedtek. Közben a lakások értéke már csak lassabban növekedik, a piacon túlkínálat alakult ki. A belső kerületekben mára elfogytak a beépítésre alkalmas üres telkek. Az építési vállalkozók foghíjtelkekre és alacsony, rossz állapotú házak helyére emelnek új épületeket. A szabályozások és az ingatlanárak nem kedveznek az építkezéseknek.

Budapest a környező európai városoktól eltérően fejlődik. Bécsben a lakások 40-50 százaléka van az önkormányzat tulajdonában, míg Budapesten 10 százalék alatt van az önkormányzati lakások aránya a privatizációnak köszönhetően. A 90-es években a lakók kedvező feltételekkel vásárolhatták meg otthonaikat, igaz, sok helyen nem voltak tisztában - mert nem kaptak megfelelő tájékoztatást - az épületek állagával.

A lakóházak tulajdoni viszonyaihoz hasonló a helyzet a szabad földterületekkel. Bécsben minden második telek a városházáé, míg Budapesten ez csak minden tizedikről mondható el. A sajátos magyar tulajdonosi háttér a rendszerváltás utáni, már említett privatizáció következménye. A lakásprivatizáció 1990-ben kezdődött el, de a város jelentékeny hányadát kitevő ipari telepek is magánzók kezébe kerültek.

Kétfajta telekre lehet új házat építeni. Mivel egyre kevesebb az üresen álló telek, a vállalkozók többsége alacsony, rossz állapotú házakat rombol le. Szakértők szerint a magas lakásárak (a régi tulajdonosoknak cserelakást kell felajánlani) miatt egyre kevésbé érdemes ezeket a házakat megvásárolni. Ugyanakkor az utóbbi néhány évben jelentősen emelkedtek az ingatlanárak. Korábban a befektetők pénzüket inkább a tőzsdére vitték, míg a két évvel ezelőtti ingatlanár-robbanás óta jó üzlet a lakásvásárlás és az építtetés.

Egy üres építési területre új házat felhúzni legalább két évig tart - egy év az engedélyek beszerzése, a másik az építési munkákkal telik. A két éve megkezdett építkezéseknek ma érnek a végére, úgy tűnik, jelentős túlkínálat alakult ki a piacon, mely már ma is érezteti hatását az ingatlanárakon. A túlkínálat lenyomja az árakat. A nyilvántartás szerint több mint 850 ezer lakás található Budapesten, a szabad, beépítésre alkalmas telkek száma azonban nem éri el a 100 ezret. Ezért a fővárosban és környékén nincs eladhatatlan telek - állítja Varga Péter, a főpolgármesteri hivatal vállalkozási és vagyonkezelési ügyosztályának vezetője.

Az ingatlanpiacon feszültség van - állítja a foghíjtelkek beépítésére specializálódott Magház Rt. igazgatója. - A lakások négyzetméterára egy ideje már nem növekedik olyan gyorsan, mint a telekár és az építési munkálatok költségei. A rossz állapotban lévő ingatlanok ára viszont még európai szinten mérve is drága. Ez azt jelenti, hogy nem gazdaságos lebontani a régi romos házakat, mert a cserelakás költsége még így is túl drága, vagyis esetenként eladhatatlanná válik. A hatóságok pedig olyan homlokzatmagassági előírásokat támasztanak, amelyek a szomszédos házak hasonló méreteiből indulnak ki és nem a környék legmagasabb házából. Ez a "magassági konzervativizmus" vezetett a józsefvárosi szegénynegyed majd teljes lerombolásáig. A IX. kerületben ugyanis megvárták, míg a kis házak maguktól dőlnek össze, és csak ezt követően alakították át a környéket. Ennek eredménye a teljes lakosságcsere. A rehabilitáció ugyanis költséges, az új otthonok ára magas, az alacsonyabb jövedelműeknek megfizethetetlen, s így akarva-akaratlanul szegénység- ellenes, már nem az eredeti lakóknak kedvez.

Az építési vállalkozók csak elegendő értéknövekedés (azaz megfelelő haszon reményében) kezdenek bele a házak átalakításába, újjáépítésébe. Példaként említhetőek az Andrássy úton kialakított irodaházak. Az épületek eredetileg lakóháznak készültek, de az átalakításokat végző cégek csak 200-250 ezer forintos négyzetméteráron jutottak a lakásokhoz. Az építés költsége tette ki a másik 200-250 ezer forintot, a végeredmény: minimum 500 ezer forintos négyzetméterár haszon nélkül. Ez indokolta a cégek döntését - a tökéletes lakóházakat átalakítják jobban értékesíthető, de "tökéletlen" irodaházzá.

Kollányi Bence

(Népszava)

Ajánlat:

Az Üzleti Negyed Ingatlan rovata