D.A.S. JogSzerviz: a jogcímes elbirtoklás

Az elbirtoklás egy közismert jogintézmény, amiről a legtöbben már hallottak. A bekövetkezéséhez szükséges feltételek terén már tapasztalható némi bizonytalanság. A Polgári Törvénykönyv szerint elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja – mondta el az Origónak a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Dr. Gombolai Éva kifejtette: elbirtoklás akkor következhet be, ha egyfelől sajátunknak tartjuk a nálunk hosszabb ideje lévő dolgot, másfelől időmúlás is szükséges hozzá.

A szükséges időtartam pedig nem is olyan kevés. Ahogyan láthattuk, ingatlan esetén 15 év szükséges ahhoz, hogy ténylegesen tulajdonossá válhassunk.

Mi az elbirtoklás célja?

Az elbirtoklás célja az, hogy a tulajdonos érdektelenségét és az új birtokos hasznos tevékenységét is „díjazza". Így akadályozza meg azt, hogy bizonytalan, rendezetlen helyzet alakuljon ki azzal kapcsolatban, hogy ki jogosult a későbbiekben használni, hasznosítani az adott dolgot, illetve nem utolsó sorban ki rendelkezhet vele.

Látható, hogy két ellentétes érdek között kell ilyen esetben igazságot tenni – emelte ki a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Egyfelől figyelni kell a tulajdonos érdekeire, hiszen a tulajdonjognak már a korlátozása is csak szűk körben lehetséges. Az ellenérték nélküli elveszítéséhez tényleg hosszú időn keresztül fennálló hanyagság szükséges.

A birtokosnak pedig egyfajta jutalom, hogy hosszú időn át, jóhiszeműen birtokolt, egyúttal feltehetően hasznosított, karbantartott valamit.

Az új Ptk. szabályozása

Kevésbé ismert az új Polgári Törvénykönyv 2014-ben bevezetett szabályozása.

Eszerint az elbirtoklás öt év elteltével következik be az ingatlan esetén, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelel, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette. Ezt nevezzük jogcímes elbirtoklásnak.

Forrás: Dennis Skley/Flickr

Arról van tehát szó, hogy ilyen esetben a törvény méltányolja, hogy a birtokos az ellenértéket teljesítette, pl. a vételárat megfizette, még akkor is, ha a tulajdonjog bejegyzésére valamilyen oknál fogva nem került sor. Ilyen ok lehet egy hiánypótlás miatt félbeszakadt földhivatali eljárás, vagy az, ha eleve be sem nyújtották a bejegyzés iránti kérelmet.

Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlan-nyilvántartás egyik lényege az, hogy közhiteles adataival megbízható módon tanúsítsa a valós tulajdonviszonyokat.

Így minden esetben nagy hangsúlyt kell fektetni arra, hogy ellenőrizzük, rendben átvezették-e tulajdonjogunkat, ha ingatlant szereztünk.

Bár ritkán fordul elő, hogy a fenti, jogcímes elbirtoklás alapján kérje valaki a tulajdonjoga megállapítását, de ezekben az esetekben lényegesen lerövidül az az átmeneti, bizonytalan időszak, ami vitás helyzeteket szülhet – mondta végezetül dr. Gombolai Éva.