Barkassy Grünfeld: mikor sérül a társasházi kisebbség érdeke?

Sokszor hallani egy-egy társasházi közgyűlési határozat kapcsán, hogy a társasházi kisebbség jogos érdekei lényegesen sérültek. Mit jelent ez a fordulat, és mikor sérülhetnek ezek az érdekek? A Barkassy Grünfeld Ügyvédi iroda szakértői szerint érdemes áttekinteni a pontos kifejezéseket, a vonatkozó jogi környezetet, a valamely közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt indított perek jogi lehetőségeit.

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi iroda szakértői kifejtették: a társasházi törvény akként rendelkezik, hogy ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba, vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.

Az erre irányuló kereseti kérelem alapján a bíróság a közgyűlési határozat formai követelményeknek való megfelelőségét követően vizsgálja az esetleges tartalmi kifogásokat, azaz, hogy jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik-e.

Amennyiben pedig e tekintetben sem állapítható meg a határozat érvénytelensége, akkor ilyen irányú kérelem esetén kerül sor annak vizsgálatára, hogy a határozat a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét megvalósítja-e.

Nem teljes körű a törvényi megfogalmazás

Összességében megállapítható, hogy a törvényi megfogalmazás nem kínál teljes körű eligazodást a tekintetben, hogy mikor is jelenthető ki valamely tényállás kapcsán, hogy az adott határozat érvénytelensége megállapítható-e e hivatkozás alapján.

Annyi bizonyos, hogy a kisebbség érdekének jogosnak kell lennie, az érdeksérelemnek pedig lényegesnek – mutattak rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői.

A dr. Horváth Gyula által szerkesztett, Kommentár a társasházi törvényhez (Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2014) című törvénymagyarázat a Társasházi törvény vonatkozó 42. §-a kapcsán akként fogalmaz, hogy „nehéz általánosságban meghatározni, hogy mely esetben kell megállapítani a kisebbség lényeges jogos érdekeinek sérelmét.

Ezt az ítélkezési gyakorlat az eset összes körülményeinek vizsgálatával és a kisebbségben maradt tulajdonosok, illetve a többség (a társasházközösség) érdekeinek az összemérésével állapítja meg".

A BH2014. 182. számú döntés pedig úgy foglal állást, hogy „az érdeksérelmet az ítélkezési gyakorlat a más hasonló tárgyú perekben kialakított mérlegelési szempontok szerint ítéli meg, figyelemmel van a felperes által előadott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, a társasház többi tulajdonosának helyzetére és a mindezek alapján lefolytatott mérlegelés eredményeként dönt az érdeksérelem megállapításáról".

Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Általános polgári perrendtartási szabály, hogy a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak egybevetése alapján állapítja meg, a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli, és meggyőződése szerint bírálja el.

Alapvetően bizonyítási kérdés tehát, hogy az adott esetben, egybevetve a felperes tulajdonostárs és az alperes társasházi tulajdonosközösség érdekeit, azokat összemérve megállapítható-e a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme.

A bírói gyakorlat már lépett

Bizonyos élethelyzetek esetében a bírói gyakorlat már kialakította a viszonyítási pontokat. A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői szerint viszont általánosságban ki kell emelni a következőket.

A Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.299/2010/8. számú döntése alapján, „aki nem szavazott a határozat ellen, érdekeinek sérelmére alapítottan nem jogosult e határozat megtámadására", hiszen „a kisebbség érdeksérelme esetén nyilvánvalóan azoknak a tulajdonostársaknak az egyike (bármelyike) jogosult a kereset benyújtására, aki a szavazásnál kisebbségben maradt és emiatt jogos (vagy annak vélt) érdeke nem juthatott érvényre".

Ugyancsak a bírói gyakorlat alakította ki azt az elvi álláspontot is, mely a Legfelsőbb Bíróság Gfv.30.405/2006. számú döntésében is megjelenik, miszerint a rendelkezést nem, mindössze megállapítást tartalmazó közgyűlési határozat bíróság előtt nem támadható meg.

Látható tehát, hogy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmére alapított megtámadása valamely közgyűlési határozatnak körültekintő megítélést és alapos bizonyítottságot igényel.

Ennek során mind a sérelmét állító tulajdonostárs, mind pedig a társasház tulajdonosközössége saját érdekeinek bemutatására és bizonyítására köteles, annak érdekében, hogy a bíróság megalapozottan mérlegelhessen a konkuráló igények és érdekviszony tekintetében – hangsúlyozták végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi iroda szakértői.