Barkassy-Grünfeld: szerződés-átruházás, az ingatlanjogi tranzakciók csodafegyvere

Számos esetben merül fel a gazdasági életben annak igénye, hogy valamely szerződéses pozíció teljes egészében átruházásra kerüljön valamely harmadik félre. A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője szerint elég csupán egy olyan ingatlanjogi tranzakcióra gondolni, amelynek keretében olyan ingatlan cserél gazdát, melynek több bérlője is van és az újdonsült tulajdonos szándéka kifejezetten e bérleti jogviszonyok fenntartására irányul, adott esetben éppen a bérleti jogviszonyok léte ad gazdasági racionalistást a tranzakciónak. Az új Ptk. éppen az ilyen esetekre intézményesítette a szerződés-átruházás intézményét – hangsúlyozta dr. Korim Balázs.

A Ptk. akként fogalmaz, hogy a szerződésből kilépő, a szerződésben maradó és a szerződésbe belépő fél megállapodhatnak a szerződésből kilépő felet megillető jogok és az őt terhelő kötelezettségek összességének a szerződésbe belépő félre történő átruházásáról, melynek alapján a szerződésbe belépő felet megilletik mindazon jogok, és terhelik mindazon kötelezettségek, amelyek a szerződésből kilépő felet a szerződésben maradó féllel szemben a szerződés alapján megillették és terhelték.

Következésképpen, a teljes szerződéses pozíció átruházásról beszélhetünk tehát – húzta alá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője. Korábban a gyakorlat ezt a célt engedményezési és tartozásátvállalási jogügyletek útján tartotta kivitelezhetőnek.

Az új tulajdonos a korábbi tulajdonos pozíciójába lép

Modellezve fenti példánkat, a szerződés-átruházás következtében az ingatlan új tulajdonosa a korábbi tulajdonos pozíciójába lép, egyebek mellett a bérleti szerződések tekintetében is. Ebből kifolyólag pedig a gazdasági tevékenység kontinuitása nem szakad meg, amennyiben tartalmi kifogás nem merül fel, az új tulajdonosnak nem kell valamennyi bérleti jogviszonyt újra létesítenie.

Fontos azonban kiemelni azt a tényt, melyre a Complex Kiadó, A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal című kiadványa is rámutat, nem csupán a jogok, hanem a kötelezettségek is átszállnak a szerződés-átruházás következtében, így a szerződésbe belépő fél, azaz példánkat követve az új tulajdonos lesz felelős adott esetben az elődje által okozott károkért is.

Mindenféleképpen gondos szabályozást igényel tehát a felek belső viszonyának rendezése, annak érdekében, hogy az új tulajdonost ne érhesse olyan kellemetlen meglepetés, mely orvoslást sem találhat.

A Ptk. szabályozásából eredően a szerződés-átruházás egy háromoldalú jogügylet, mely ilyen formán feltételezi a szerződésben maradó fél konszenzusát is. Ez az alkalmazott példánkból kiindulva azt jelenti, hogy a szerződés-átruházáshoz szükség van a bérlő hozzájárulására is – magyarázta dr. Korim Balázs.

Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

E helyütt pedig ki kell emelni, hogy nem csupán a kifejezetten nagy volumenű tranzakciók esetében merül fel igény e jogintézményre, de például egy olyan társasházi lakás kapcsán is, amelyet „bérlővel együtt" vásárolnak meg. Így pedig, minden olyan tranzakció esetében, ahol jelentőséggel bír egy már hatályos szerződés, tehát például a bérleti szerződés fenntartása, kardinális kérdés a szerződés-átruházáshoz való hozzájárulás megszerzése.

Amire módot ad a Ptk.

A Ptk. reagálva erre a szükségletre, kimondja, hogy ha a szerződésben maradó fél a szerződés-átruházáshoz szükséges jognyilatkozatát előzetesen megteszi, a szerződés-átruházás a szerződésben maradó fél értesítésével válik hatályossá.

Így tehát mód van arra, hogy az eredeti tulajdonos még a tulajdon-átruházási szerződést megelőzően beszerezze a bérlők vonatkozó nyilatkozatát, amennyiben ilyen nyilatkozattételre a bérleti szerződésben eredetileg nem került sor.

Amennyiben pedig sor kerül a hozzájárulás megadására előzetesen, a szerződés-átruházás megvalósul a szerződésből kilépő és a szerződésbe belépő fél megállapodásával – hangsúlyozta végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.