Barkassy Grünfeld: a bíróság megtilthatja az Airbnb-t!

Már rég nem csak a hátizsákos turizmust szolgálja ki az Airbnb

Az elmúlt években a társasházi lakók és az airbnb-zők között elmérgesedett a viszony, ami mögött egy éles érdekellentét feszül. A konfliktus mögött egy valós jogi dilemma áll, amelyet a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője vázol fel, a jelenlegi magyar médiában ez az elemzés – maradva a jogi fogalmaknál – precedensértékű.

Az Airbnb, mint üzleti konstrukció 2008-ban robbant be a világ számos országába. Az eredeti koncepció megalkotói lehetőséget kínáltak az ingatlan tulajdonosok számára, hogy mellékkereseti lehetőséghez jussanak akár csak a lakásuk egy szobájának kiadásával – emlékeztetett dr. Barkassy-Grünfeld Loránd.

Mára az Airbnb meghódította a világot, 191 ország 34 ezer városában van jelen, és a szálláskeresők több mint két millió ingatlan közül választhatnak. Budapest belvárosi kerületeiben szintén rengeteg a hirdetés, jellemzően társasházi lakások szerepelnek a kínálatban. Az elmúlt években a társasházi lakók, és az airbnb-zők között elmérgesedett a viszony, ami mögött egy éles érdekellentét feszül, és amely igazi jogi vetülete az alábbiakban vázolható fel.

A magántulajdon szentsége

Egy, a magántulajdon intézményére épülő társadalomban és jogrendszerben a tulajdonjog szent és sérthetetlen. Ezt Magyarország Alaptörvénye és a Polgári Törvénykönyv egyaránt biztosítja. A tulajdonjog abszolút jogviszonyt keletkeztet, amelynek az a következménye, hogy a tulajdonost a birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedésének és a tulajdonnal való rendelkezés joga kizárólagosan megilleti, amit mindenkinek tiszteletben kell tartania.

E joggyakorlásnak az egyedüli korlátja az, hogy a tulajdonjogból eredő jogok gyakorlása más jogát vagy jogos érdekét nem sértheti. A fentiekre tekintettel a lakástulajdonos airbnb-zők tehát alappal hivatkoznak arra, hogy a tulajdonukban álló lakást saját belátásuk szerint használhatják, hasznosíthatják, amíg azzal másnak a jogát nem sértik.

Dr. Barkassy-Grünfeld Loránd szerint ugyanakkor a tulajdonjognál maradva, a társasházi lakástulajdon esetében már picit árnyaltabb a helyzet.

Kettős tulajdonviszony a társasházaknál

A társasházi tulajdon ugyanis egy sajátos kettős tulajdonviszonyt takar. A társasházi tulajdon egyik eleme a külön tulajdonban álló lakás feletti tulajdonjog, amely elválaszthatatlan a társasházi közös tulajdon tárgyát képező, és jellemzően közös használatban álló ingatlanrészek (bejárati ajtó, lépcsőház, folyosók, lift, tartószerkezeti elemek, tető stb.) feletti tulajdontól.

A lakóépületen belüli külön albetét, tehát a társasházi lakás feletti tulajdon jellegzetessége okán külön jogszabály, a társasházakról szóló törvény a Ptk.-tól eltérő, illetve ahhoz képest speciális rendelkezéseket is tartalmazhat.

Ilyen rendelkezést tartalmaz például a társasházi törvény 17. § (1) bekezdés a) pontja, amikor kimondja, hogy „[a] szervezeti és működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően". A szervezeti és működési szabályzat (röviden: szmsz) megalkotása és módosítása a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A közgyűlés pedig a társasházi tulajdonostársak közösségének legfőbb döntéshozó fóruma.

A közgyűlés jogosítványai

A társasházi törvény tehát kifejezetten felhatalmazza a tulajdonostársak közösségét arra, hogy a külön tulajdonban álló lakások használatát és hasznosítását az szmsz-ben szabályozzák, így akár egyes tevékenységeket korlátozzanak vagy tiltsanak.

A Kúria nyáron közzétett eseti döntésével megerősítette, hogy a szálláshely szolgáltatás (airbnb) a társasházi törvény fenti rendelkezése alapján szintén korlátozható, vagy tiltható – mutatott rá dr. Barkassy-Grünfeld Loránd.

A közgyűlés e jogosítványa mögött több jogi érv húzódik. Az egyik a társasházi tulajdon sajátos jellege. A külön tulajdonban álló lakás használata ugyanis szükségszerűen együtt jár a közös tulajdonban álló épületrészek használatával.

A másik a társasház lakóépületi rendeltetése. A lakóépületi rendeltetés azt jelenti, hogy a társasház lakhatási célokat szolgál, így a lakóközösség az szmsz-ben és a házirendben a használati jogok korlátozásával a tulajdonostársak magánszféráját védi. E személyiségi jog többek között magába foglalja a személyiség szabad kibontakoztatásához való jogot, a magánélet és magánlakás sérthetetlenségét, a családi élet és az otthon nyugalmához való jogot.

Az szmsz és a házirend tehát valójában a tulajdonostársak személyiségi jogait védi. Így az airbnb korlátozásának vagy tiltásának a társasház részéről az a jogalapja, hogy a tulajdonostársak közössége érvényt kíván szerezni a lakóépületi rendeltetésnek, és védi a tulajdonostársak személyiségi jogait, továbbá ez által szabályozza a közös tulajdonban álló épületrészek használatát is.

A fentiekre tekintettel a társasházi lakások tulajdonosainak tisztában kell lenniük azzal, hogy magántulajdonuk használatát, hasznosítását a tulajdonostársak közössége törvényi felhatalmazás alapján korlátozhatja.

dr. Barkassy-Grünfeld Loránd Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Elképzelhető, hogy a tulajdonostársak nem kifogásolják a szálláshely szolgáltatást, ilyenkor azonban fontos a beruházások megtétele, és az airbnb-zés megkezdése előtt a közgyűlés kifejezett hozzájárulását kérni az ilyen jellegű hasznosításhoz.

A bíróság megtilthatja az Airbnb-t!

Amennyiben azonban a közgyűlés korlátozza vagy tiltja az szmsz-ben a szálláshely szolgáltatást, úgy a korlátozás vagy tilalom ellenére airbnb-ző tulajdonostárs jogellenes magatartása sérti a többi tulajdonostárs személyiségi jogait.

Ennek következtében pedig az airbnb-ző lakástulajdonost a bíróság eltilthatja a tevékenység folytatásától amellett, hogy jelentős összegű sérelemdíj és perköltség megfizetésére, esetleges kártérítésre is kötelezheti – hangsúlyozta végezetül dr. Barkassy-Grünfeld Loránd.