Fokozatosan zárkózhat vissza az ingatlanbefektetési piac a járvány előtti rekord szintre

Megtorpant a hazai ingatlanbefektetési piac; a koronavírus-járvány után megindult látványos bővülési trendet megakasztotta az ukrajnai háború, az energiakrízis, a világszerte megugró infláció. Az ingatlanbefektetési volumen a koronavírus-járvány alatti szintre mérséklődött, az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el. Az ingatlanbefektetési terület így több szempontból is felemás évet zár: az egyes szegmensek teljesítménye pedig nagyon eltérő, míg néhány területen szinte „megállt az idő", mások, például a logisztika és az irodapiac kifejezetten jól teljesít. A szakma bízik benne, hogy ha lassabban is, de folytatódik a felzárkózás a koronavírus-járvány előtti, 2019-es rekordteljesítményhez - mondta Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a X. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.

A koronavírus-járvány kitörése előtt, 2019-ig 5 éven át töretlenül szárnyalt az ingatlanfejlesztési piac, amely 2019-ben rekord évet zárt, 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal. A covid alatti 2020-as gyengélkedés után 2021-ben újra erőre kapott, 20 százalékkal bővült - emlékeztetett Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke. A kilátások is jók voltak, ezt a lendületet törték meg a mostani körülmények.

A világ egyik vezető ingatlanpiaci tanácsadó és befektető cége, a CBRE adatai alapján Takács Ernő ismertette:

az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el. Az első háromnegyedévben szűk 700 millió euró volt a befektetési forgalom,

csaknem 17 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Minden eszközosztályban volt aktivitás, intenzívebb lett az ipari és a logisztikai ingatlanok iránti kereslet, de volt retail és volt hotel területen is tranzakció – mondta, de megjegyezte, hogy a megtorpanás egész Európára jellemző, a magyar piac továbbra is vonzó célpont, csak jelenleg kivárnak a befektetők. Elmondta azt is, hogy a befektetési forgalom mindenhol csökkent a régióban, és bár a lengyel és a cseh piac lényegesen nagyobb, mint a magyar, Szlovákiát és Romániát megelőzzük.

A V4 tagországokat összehasonlítva továbbra is a magyar piacon a legerősebb a hazai tőke jelenléte, amely immár 80 százalék feletti.

Az IFK elnöke megjegyezte, hogy minden kedvező kilátás az ellenkezőjére fordult rövid idő alatt, amit megéreztek a piac szereplői.

Le Jardin: Patakparti lakófejlesztés, a 13. kerület csendes, kertvárosi részén, fenntartható megoldásokkal és AA+ energetikai besorolásnak megfelelő kialakítással. Forrás: Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) /be present

Ugyanakkor Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy a szektor az év első hónapjaiban nagyon erős pozíciót ért el, ahogy az ország gazdasági teljesítménye is, így jó eséllyel nem lesz olyan hosszú és mély visszaesés, mint a 2008 2009-es volt.

Elmondta:

Ez a pofon kisebb lesz, mivel más típusú a válság, a bizonytalanság miatt nehéz a helyzet, de likviditásválság nincs. Át kell gondolni, hogy miből tudjuk kigazdálkodni a projekteket, és reméljük, hogy a banki oldalról a megbízható ügyfelek számára nem lesz probléma a finanszírozás."

Továbbá megjegyezve, hogy most leginkább az energiaárak és a nyersanyagárak befolyásolják az ingatlanbefektetői döntéseket. Az energiaárak miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszútávon – hívta fel a figyelmet az IFK elnöke. Ehhez kapcsolódva a válság egyik, ha nem egyetlen pozitív hozadékának nevezte az energiahatékonyság, a tudatos energiagazdálkodás szerepének felértékelődését, ami a piacon is felgyorsítja az energiahatékonyabb megoldások alkalmazását. Elsősorban az energiahatékonyságba, digitalizációba kell fektetni, új utakon kell elindulni, új megoldásokat kell keresni – hangsúlyozta.

Irodapiac

Takács Ernő ismertette, bár a kereslet visszafogottabb lett a relatív magasabb üzemeltetési költségek miatt, továbbra is az irodapiac „vitte a prímet" a szegmensek között. 2023-ban azonban visszaesik az új fejlesztések nagysága, addigra lezárul a már elindított fejlesztések nagy része, és a befektetők kivárnak a további döntéssel. Elmondta, hogy a CBRE harmadik negyedéves jelentése szerint a modern irodaterület 4,176 millió négyzetméterre nőtt szeptember végéig Magyarországon. A növekedésből a harmadik negyedév erőteljesen „vette ki a részét", hiszen ebben a három hónapban 82.400 négyzetméter új irodaterületet adtak át, ebből a Millennium Gardens 20.100 négyzetmétert, a Major Udvar irodaház 7.300 négyzetmétert, a Budapest ONE Irodaház két üteme 38 ezer négyzetmétert tett ki, emellett a tulajdonos által használt Bosch Campus II 17.100 négyzetmétere kapott használatba vételi engedélyt.

A bizonytalanság azonban a kiemelkedő eredmények ellenére már tükröződik a számokban az IFK elnöke szerint. Októberben mintegy 358 ezer négyzetméternyi iroda állt építés alatt, ebből 96.800 négyzetméter átadását tervezték még idénre, de becslések szerint csak 288,3 ezer négyzetméter készülhet el 2022-ben, miután több fejlesztés is átcsúszik 2023-ra.

Az irodapiac idei forgalma elérheti a 260 millió eurót, az összvolumen pedig 10-15 százalékkal a tavalyi fölött lehet.

A befektetéstől elvárt hozamok a globális kamatemelésekkel párhuzamosan emelkednek, jelenleg az euróban bevételt termelő irodaházak esetében már 6 százaléknál kezdődnek az éves hozamok – tette hozzá.

A keresletnövekedés visszafogottá vált, a bérlők egyelőre kivárnak, még az sem látható, hogy a magas energiaköltségek gyengítik-e a home office-t, a mostani gyakorlat szerint a nagy cégeknél heti egy-két nap megy otthoni munkavégzés mellett.

Kassák Terrace: A Kassák Projekt harmadik, egyben befejező üteme, a Váci út közvetlen közelében, AA+ energetikai besorolásnak megfelelő kialakítással. Forrás: Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) /be present

Ipari, logisztikai piac

A logisztikai szegmens a koronavírus-járvány idején meglódult és szárnyalása azóta is tart, az idei év elképesztő rekord, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon– ismertette Takács Ernő. Nagyon komoly kereslet realizálódik a Budapest környéki piacon, többnyire az autóipari beszállítói tevékenységekhez, az akkumulátor gyártáshoz kötődő, nagy helyigényű tevékenységekhez köthető igények kielégítése zajlik.

A CBRE várakozásai szerint az ipari, logisztikai fejlesztések piaca lesz a legerősebben szárnyaló szegmens jövőre is.

A keresések és a budapesti piacon tapasztalható 5százalék-os üresedés alapján, komoly vidéki fejlesztési lehetőségek mellett ebben a szegmensben „van még egy pár jó negyedév" – emelte ki.

Az ipari ingatlanok területe a harmadik negyedév végére 4,49 millió négyzetméterre nőtt, Budapesten és környékén meghaladta a 3 millió négyzetmétert; tervben van további 453 ezer négyzetméter létesítése, és több mint 200 ezer négyzetméter építés alatt is van.

Éves szinten a növekedés robusztus, 500-600 ezer négyzetméter lehet a fővárosban.

Az újonnan bérbeadott terület egy év alatt 15 százalékkal növekedett a fővárosban és az agglomerációban, meghaladva a harmadik negyedév végére a 457 ezer négyzetmétert – sorolta az IFK elnöke.

Lakáspiac

A lakáspiacot jelentősen lehűtik az emelkedő rezsi és egyéb számlák, valamint a monetáris szigorítással kétszámjegyűre emelkedő kamatok.

Az első három negyedévben 13.617 új lakás épült, 7,7 százalékkal több, mint egy évvel korábban.

A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 25.984 volt, 15,8 százalékkal több, mint a múlt év azonos időszakában. Az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások számának növekedését a fővárosban 99,3 százalékos növekedéssel megduplázódó lakásépítési kedv okozta - a KSH legfrissebb statisztikája szerint. Figyelmeztető jel ugyanakkor, hogy az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma a fővároson kívül, a többi településkategóriában stagnál vagy enyhén csökken: a megyei jogú városokban 1,0 százalékkal több, az egyéb városokban 7,3, a községekben pedig 2,0 százalékkal kevesebb lakás kapott engedélyt, mint az előző év azonos időszakában.

Az Eurostat legutóbbi lakásforgalmi statisztikája, valamint a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2022 második negyedévre vonatkozó lakásárindexei alapján is látható, hogy 2022-ben már nem Magyarországon emelkedtek leggyorsabban a lakásárak.

Idén a második negyedévben ezen a téren lehagyta Magyarországot Szlovákia, Litvánia, Lettország és Észtország is. A KSH legfrissebb statisztikája alapján idén április és június között még rekordnak számító - éves összevetésben 24 százalékos - áremelkedés történt, ezzel az inflációval korrigált reálértéken nézve vélhetően csúcsra is ért a hazai lakáspiac. A drágulás ütemét tekintve azonban az idei második negyedév már gyengébb volt, mint az első. A használt lakásoknál az árnövekedés a január-márciusi 8,9 százalékról 6,3 százalékra, az újépítésűeknél pedig 6,6 százalékról 3,3 százalékra lassult.

Római Park: A LIVING első budai lakófejlesztése, a Dunától 5 perc sétára, mely AA+, azaz kiemelkedően nagy energiahatékonyságú besorolásnak megfelelően kerül kialakításra. Forrás: Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) /be present

X. Ingatlanfejlesztés Napja - X. Hallgatói Ötletpályázat

Takács Ernő emlékeztetett rá, hogy az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) 2013. november 20-án (ezen a napon volt 1849-ben a Lánchíd avatása) először rendezte meg az Ingatlanfejlesztés Napját. A Lánchíd találó szimbólum a szakmának, ugyanis az ingatlanfejlesztő egy beruházás során „híd" szerepet is betölt, hiszen valamennyi érintettet összeköti egymással.

Az IFK elnök beszámolt arról is, hogy az Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából kihirdetik a X. Hallgatói Ötletpályázat eredményét is.

Az IFK Hallgatói Ötletpályázatával arra szeretnék felhívni a figyelmet, hogy mennyire összetett feladat az ingatlanfejlesztés, milyen sok különböző szempont és szakterület összehangolására van szükség akár csak egy megfelelő koncepció összeállításához is.

Az IFK elnöke emlékeztetett arra is, hogy az Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából immár tíz éve a szakmai szakirodalmat is erősítik egy-egy hiánypótló kiadvánnyal. A X. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából megjelent az IFK által elindított, Ingatlanfejlesztés Anno című könyvsorozat következő része is Budapesti Tisztviselő Telepek címmel, Körner Zsuzsa tollából.